空き家を手放したい方必見！空き家の売却方法を徹底解説！

空き家 売却の流れ

空き家を売却する際、不動産の売却自体が初めての方が多いかと思います。

空き家の売却の流れを理解しておくことでスムーズに売却することが可能です。

ここでは空き家の売却手順を説明していきます。
全体の流れは次の通りです。

１.査定

まず、不動産会社に価格の査定を依頼します。
不動産をいくらで売りに出すか適正な価格を設定するために査定を行います。

査定額は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に依頼しましょう。

適切な査定額か見極めるには複数の不動産会社に査定をお願いすることが大切です。

不動産売却の業者選びのポイント【山口・広島・福山・福岡】

２.媒介契約の締結

査定を依頼した不動産会社の中から売却を任せられると思った不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専任専属媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の詳しい説明は過去の記事で説明しています。

媒介契約とは何？わかりやすく専門家が解説！選び方とオススメは？

不動産の売却は、不動産会社と媒介契約を結んだ後に売却活動がスタートします。

不動産会社を決める際は、査定額だけではなく、不動産会社の売却実績や対応力、営業担当者の人柄、知識量など安心してお願いできる不動産会社か見極めて媒介契約を結びましょう。

３.売却活動スタート

不動産会社と媒介契約を締結後、売却活動がスタートします。

中古物件の売却の場合、売却活動をはじめてから売買契約を締結するまで通常３ヶ月程かかります。

また、古い空き家や立地の悪い不動産の場合、売却期間が３ヶ月以上かかることがあります。
空き家を売却する際は、スケジュールに余裕をもって売却活動をはじめていきましょう。

４.売買契約の締結

買い主が見つかったら売買契約を締結します。

売買契約を締結する際は買い主から手付金を受け取ります。
手付金は売買代金の１０％が相場となっています。

この手付金は売買契約を締結後、問題が発生しなければそのまま売却代金の一部に充当されます。

また、売買契約と家の引き渡しの際に、住民票や銀行口座の通帳が必要になる場合があります。

５.物件引き渡し

不動産の売却は売買契約を締結した後、物件の引き渡しを行います。
物件引き渡しは売買契約を締結後、通常１～２ヶ月程期間を空けます。

引き渡し日に手付金以外の残代金を受領します。

売り主は、空き家のカギや所有権移転に必要な書類を引き渡して売買は終了します。

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６.確定申告

空き家の売却が完了し、税金が発生する際は売却した翌年の２月１６日～３月１５日の間に確定申告を行わなくてはなりません。

不動産の売却で譲渡所得がプラスになると税金が発生し、譲渡所得がマイナスだと税金は発生しないことになっています。

そのため、譲渡所得がマイナスになった場合は確定申告をする必要はありません。

売却方法

空き家の売却方法は、大きく分けて４つあります。
空き家の状態に合わせて適切な方法で売却していきましょう。

• そのままの状態で売却
• 更地にしてから売却
• 買い取り
• 空き家バンク

そのままの状態で売却

空き家を解体せず建物が建っているそのままの状態で「中古住宅」「古家付き土地」として売却する方法です。

どちらで売却するか決まりはありませんが、建物の価値は築２０年を目安に変わってくるので、築２０年以内は「中古住宅」、築２０年以上経過している場合は「古家付き土地」として売却することをおすすめします。

「中古住宅」として売却する場合、面積や設備などが似ている新築住宅に比べ安く購入できるため費用を抑えて住宅を購入したいお客様に人気です。
さらに、自分好みのお家にリフォームをしたい方からの人気も期待できます。

また、築年数があまり経っておらず、リフォームなどの必要がなく今すぐに住める空き家の場合、建物に価値をつけて販売することができるので、古家付きの土地として売却するよりも高く売却することができます。

「古家付き土地」として売却する場合、建物の解体費用がかからない事や固定資産税を抑えたまま売却活動ができるなど、売却に必要な費用を抑えることができます。

また、築20年以上経っている空き家でもリフォームをしている場合は、中古物件として売却できる可能性があります。

中古住宅と古家付き土地、どちらの販売方法にするか自分で判断することが難しい場合は、早めに不動産会社に相談しましょう。

更地にしてから売却

空き家を取り壊し、更地にしてから売却するという方法があります。

空き家の一部が損壊している、劣化が激しいなどこのまま住むことが難しい状態の場合は、更地にしてから売却することをおすすめします。

更地にすることで、買い主は解体費用を追加で支払う必要がなく、土地を購入後すぐに家を建てられるため、古家付き土地より買い主が比較的早く見つかりやすいです。

しかし、空き家を取り壊して更地にするには専門の業者にお願いする必要があるため、解体費用がかかります。

不動産の解体費用は家の広さや建材などによって変わってきます。

戸建て住宅の多くは木造建築です。
木造建築の場合、１坪当たり３～５万円程で解体することが可能です。

戸建ての面積は３５坪前後が標準的な大きさです。
戸建ての面積が３５坪の場合、解体費用は140万円前後となります。

現在、不動産の解体費用の相場は年々値上がりしています。

取り壊しを依頼する際は、必ず見積もりの確認をしましょう。
時間に余裕があり、できるだけ安く取り壊しをしたい場合は、複数の解体業者へ見積もりの依頼をしましょう。

空き家を取り壊し、更地にしてから売却するという事は、解体費用がかかってしまいますが、解体費用を土地の売却価格に加算して販売することが可能な場合があります。

また、更地にすることで家が建っている土地に比べ、土地にかかる固定資産税や都市計画税が高くなります。

家が建っている土地は、固定資産税や都市計画税の減税措置の対象です。
しかし、空き家を解体し更地の状態だと、減税措置の対象から外れてしまいます。

売却期間が長くなると固定資産税や都市計画税の負担が大きくなります。

スムーズに売却できるよう計画を立てて解体をしていきましょう。

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買い取り

買い取りはとにかく早く、確実に売却したい方におすすめです。

買い取りは不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう売却方法です。

上記で説明したような売却方法は通常、仲介を通して売却活動を行うため、売却開始から完了までに半年以上かかるケースが多いです。

築年数や周辺環境などの条件が悪い場合、売却活動がさらに長引く可能性もあります。

しかし、買い取りの場合は仲介を通さずに不動産会社が直接不動産を買い取るため、最短１ヶ月で売却が完了します。

なお、売却価格は市場相場より約６～８割の価格帯になることが多いです。

高額売却ではなく、早さ重視の方は買い取りをおすすめします。

【不動産買取の注意点】不動産売却トラブル回避のポイントについて解説します！

空き家バンク

空き家は「空き家バンク」を利用して売却・賃貸をおこなえます。

空き家バンクとは、自治体が行っている売却・賃貸の情報サイトです。

空き家を売りたい、貸したいと思っている人が空き家を登録し、自治体が情報を提供するサービスです。

空き家バンクには不動産会社が取り扱ってくれないような不動産も掲載できます。

空き家を物置として使っており、片付いてない状態の物件や、すぐに売るつもりはない物件も掲載が可能です。

しかし、空き家バンクは営利目的ではないため、運営している自治体は契約や仲介に関与してくれません。

自分で直接利用者と交渉する必要があります。
宅建業者に仲介に入ってもらうことも可能です。

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費用と税金

空き家の売却にかかる費用や税金は決して安くありません。
どのような費用がいくら必要なのか事前に把握しておくことが大切です。

空き家を売却する際は通常、売却価格の４～６％ほどの費用・税金がかかると言われています。

ここでは、空き家を売却する際に必要な費用と税金についてお伝えします。

費用

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に仲介として不動産の売却をお願いし、売却が成立した際に不動産会社へ支払う成果報酬です。

仲介手数料の上限は宅建業法で定められています。

不動産会社ごとに仲介手数料に差はありますが、ほとんどの会社が上限の金額を請求します。

また、空き家の取引を400万円以下で行った場合、「低廉な家等の売買又は交換の媒介における特例」に当てはまるため、仲介手数料とプラスで必要経費(調査費や人件費など)最大１８万円を不動産会社は売り主に請求することができます。

解体費用

空き家を取り壊し、更地にしてから売却をする場合、空き家を取り壊すには解体工事費用がかかります。

木造建築の場合、１坪当たり３～５万円程で取り壊すことができます。

解体費用は、建物の種類によって異なりますが、立地の良し悪し、老朽化の度合い、解体業者によっても異なります。

また、空き家を取り壊すためには建物の解体費用のほかにも、廃棄物の処理費用や水道管・ガス管の撤去費用が別途発生する場合があります。

複数の解体業者へ見積もりを出してもらい、納得できる業者で空き家の取り壊しをお願いしましょう。

相続登記費用

相続で引き継いだ空き家を売却するためには、空き家の名義を自身の名義に変更しておかないといけません。

空き家の名義が被相続人のままだと相続登記を行う必要があります。

相続登記とは不動産の名義人を変更するものです。
法務局に書類を提出することで申請できます。

相続登記を行うことで自分の不動産として扱うことができるようになります。

不動産は、基本的にその不動産の名義人のみが売却可能となっているため、売却をはじめる前に相続登記を済ましておく必要があります。

相続登記には、書類の取得費、登録免許税、司法書士への依頼料かかかります。

登録免許税は免税措置が設けられているため場合によっては適応することができます。

詳しくは法務局ホームページからご確認ください。
相続登記の登録免許税の免税措置について

税金

譲渡所得税

不動産を売却した際に発生する利益を「譲渡所得」といいます。

譲渡所得には、所得税や住民税などの税金が課せられます。この税金をまとめて「譲渡所得税」といいます。

譲渡所得税の計算方法は、譲渡所得に税率をかけて算出します。

また、不動産の所有期間によって税率は異なります。

不動産の保有期間が５年以下は「短期譲渡所得」、保有期間が５年を超えた場合は「長期譲渡所得」といいます。
空き家ですと、保有期間が５年を超えていることがほとんどのため、この点はあまり気にしなくていいかと思います。

印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められた課税文書を作成する際に課税される国税です。

不動産の売却の場合、不動産売買契約書に印紙を貼ります。

不動産の売却額に応じて税額が変わってきます。

詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。
不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

印紙税は既定の印紙を契約書に貼り、それに消印をすることで完了します。
また、同じ契約書を複数作成する際は、１通ごとに印紙を貼る必要があります。

費用と税金を抑えるコツ

空き家を売却する際には、できる限り売却に必要な費用を抑えたいですよね。

ここでは、費用を抑えるコツや売却時に使用可能な補助金や控除を紹介します。

一定の条件を満たすことで、空き家の売却で使用可能な補助金や控除があります。

少しでも費用を抑えるために公的制度を利用しましょう。

空き家解体の補助金

空き家の取り壊しを検討している方には嬉しい制度「空き家解体の補助金」があります。

空き家を取り壊す際に条件を満たせば解体費用の一部に補助金が出ることがあります。

補助金を受け取るための条件や補助金額、計算方法は各市区町村で異なるため事前に調べておきましょう。
インターネットや役所の窓口で確認することができます。

空き家の売却で売却益が出た場合

相続で引き継いだ空き家を売却する際に利用できる制度「相続空き家の3,000万円特別控除」というものがあります。

譲渡所得の内、3,000万円までの税金が控除される制度です。

相続空き家の3,000万円特別控除は、「マイホーム空き家の3,000万円特別控除」とは違い、要件が厳しいため、適用できるケースは稀です。

中でも厳しい要件は、「昭和56年5月31日以前に建築された家であること」と同時に「その家屋が現行の耐震基準を満たしていること」です。

昭和56年5月31日以前に建築された建物は、旧耐震基準の時代に建てられた建物です。
そのため、現行の耐震基準を満たしていないことが一般的です。

現行の耐震基準を満たすためには、耐震リフォームをする必要があります。

しかし、昭和56年5月31日以前に建築された家であっても、取り壊して売却する場合は相続空き家の3,000万円特別控除を利用することができます。

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するためには、「耐震リフォームをする」「取り壊してから売却」のどちらかを選ぶ必要があります。

この特例は、譲渡所得のなかで3,000万円までの税金が控除されるとてもありがたい制度です。

しかし、要件が厳しいため利用する際には、国税庁のホームページでしっかりと確認しましょう。
No.3306　被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

空き家を１０年超えて所有している

空き家を売却した年の１月１日時点で１０年を超えて所有している際は、譲渡所得の税金(所得税・住民税)の税率が低くなる制度「10年超所有軽減税率の特例」があります。

空き家を売却して利益が出て、譲渡所得税を支払う必要がある人にとってはありがたい制度です。

また、空き家を取り壊し、更地にした土地にこの特例を適用するには、建物を取り壊した日から１年以内に契約を締結し、かつ、住まなくなった日から３年が経つ年の１２月３１日までに売却をする必要があります。

この特例を受けるためには、税務署に確定申告をする必要があります。

詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

相続の場合３年以内に売却する

相続した不動産の売却を考えている方は３年以内の売却を目標に計画を立てましょう。

空き家を相続した際に相続税を支払っている場合、被相続人が死亡した日から３年１０ヶ月以内に不動産を売却すると「取得費加算の特例」を適用することができます。

この特例を適用することで、売却時に発生する税金を安く抑えることができます。

詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。
No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続した不動産を売却する方法と注意点を解説！必要な税金や使える節税特例は？

相続した土地をすぐに売却するメリットや必要となる税金について解説

取り壊す際は家を空にしてから

空き家を取り壊す際には、できるだけ家財道具などを処分しておきましょう。

家の中の不用品は自分で処理しておくことで、処分費用を節約することができます。
布団や衣類、食品などは家庭ごみとして処理しておきましょう。

エアコンや洗濯機などまだ動く家電や綺麗な家具などはリサイクルショップに引き取ってもらうことも可能です。
処分を業者にお願いすると、産業廃棄物として処理されるので処理費用がかかってしまいます。

また、取り壊した後のがれきが多いほど解体費用も上がるため、できるだけ自分で処分しておきましょう。

しかし、大きな木製の家具などは自分で処理するより、建物の取り壊しと一緒に取り壊してもらった方がお得な場合もあるため、解体業者に相談しましょう。

リフォームせずに売却

リフォームせずに売却することも費用を抑える一つの手段です。

リフォームをすることでより高値で売却できることもありますが、リフォームにかかる費用は決して安くはありません。

リフォームにかかる費用は、空き家の状態や工事内容によって異なりますが、全体をリフォームする場合、一戸建てでは500～2,000万円程の費用が必要です。

リフォームせずに売却することで、リフォーム代のコストカットのほか、リフォーム完了を待つことなく売却活動をスタートできるので買い手が早く見つかる可能性があります。

リフォームを考えている方は、不動産会社にご相談ください。

空き家売却のメリット

空き家の売却には時間と費用がかかります。

しかし、空き家を売却することによって得られるメリットもあります。
空き家売却の代表的なメリット3つを紹介します。

• お金の負担が軽減
• 管理の負担が軽減
• 近所に迷惑がかからない

お金の負担が軽減

空き家を売却することで、維持費の負担がなくなります。

空き家を所有している方を対象とした空き家の困っている点のアンケートでは、「維持管理に費用がかかる」が36.6％で最も多く、１位となっています。

参照： 公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会

空き家を売却することで維持費を支払う必要がなくなるので、その分生活に余裕ができます。

管理の負担が軽減

空き家を売却することで管理の負担が減ります。

空き家を所有していると、換気や掃除などを定期的に行う必要があります。

空き家の価値を維持するためには、定期的なメンテナンスが必要ですが、売却することで管理をする必要がなくなるため、負担が減ります。

また、空き家と現在の住まいが離れていると維持管理がより負担になります。

空き家の管理が難しいと感じたら売却を検討しましょう。

近隣に迷惑がかからない

空き家を放置しておくことで近所へ様々な迷惑がかかる可能性があります。

空き家を売却することで、近隣に迷惑がかからないというメリットがあります。

空き家を放置していると近隣の方から苦情が入る可能性があります。

既に苦情が入っている場合は、空き家のメンテナンスや売却をしましょう。

また、苦情が入っていない場合も火災や倒壊などが起こる可能性もあるので定期的にメンテナンスをしましょう。

定期的なメンテナンスができないのであれば、売却することを視野に入れておきましょう。

空き家売却の注意点

空き家を売却する際に気を付けておきたい注意点がいくつかあります。
売却をスムーズに進めるために頭に入れておきましょう。

ここでは、空き家売却の注意点を紹介します。

名義変更ができているか

空き家を売却する際に名義が自分の名前になっていないと売却をすることができません。

空き家も含め、不動産を売却する場合、売却できるのは名義人の本人のみです。

不動産の名義人が被相続人のままだと売却ができません。

まずは、不動産の名義変更ができているか確認しましょう。

不動産を取得した際、誰がその不動産を所有しているのか情報が登録されます。

不動産を取得した際に所有者を登録する手続きを登記といいます。

相続などで不動産の所有権が移り、名義変更をする手続きを所有者移転登記といいます。

名義変更は一般的に司法書士へ依頼します。
依頼にかかる費用は司法書士によって異なるので、事前に確認しておきましょう。

状態の確認

空き家を売却する場合、建物や設備の状態や地盤の状態を必ず確認しましょう。

建物や設備、地盤の状態を確認し、綺麗にできるところは綺麗にしておくことで、買い手に好印象を持ってもらえます。

さらに、空き家は空気がこもりやすいため定期的に換気を行い、臭いや湿気を対策しておきましょう。

また、建物の耐震性が低い場合や、特定空き家に認定されそうな場合、空き家の修繕が難しい場合は、建物を取り壊して更地として売却することも考えましょう。

解体せずに売却できる物件も数多くあるので、自分で判断せず、査定を依頼する不動産会社に相談してから解体するか判断しましょう。

タイミング

空き地を解体し更地にして売却する場合、更地にするタイミングが大切です。

空き家を解体し更地にすることで、家主の税負担を軽減する減税措置の対象からはずれてしまいます。

空き家を解体した結果、固定資産税の支払いが増えてしまうケースがあります。

固定資産税は毎年１月１日時点の状態で判断されます。
解体して更地の状態で売却する場合には、年末ぎりぎりで解体せずに翌年１月１日以降に行うことがポイントです。

その建物に住んでいなくても土地の上に建物が建っていることで、住宅用地の軽減が適用され土地の固定資産税が安くなります。

更地で１月１日を迎えると、その年の１年間は税金が軽減される措置「住宅用地の軽減」が適用されません。

取り壊しが必要な空き家は、タイミングを見計らって取り壊すことをおすすめします。

また、空き家は売却に時間がかかるものだと考えておきましょう。

空き家の印象は買い主にとってあまり良いものではありません。
古い家ほど建物が劣化するため、買い主を見つけることが難しいです。

通常、家の売却期間は３～６ヶ月といわれています。
しかし、空き家の場合はそれ以上かかると考えておきましょう。

売却期間中の固定資産税や維持費をなるべくかけないようタイミングを計りながら売却活動をはじめましょう。

家の売却にかかる平均期間は？売却の流れや長引いた時の対策を解説

固定資産税は土地と建物ではどちらが高い？税金を下げる方法

価格設定

不動産を売却するにあたり販売価格を決める際は希望価格より少し高めに設定しておきましょう。

不動産を購入する際、買い主は必ず値下げ交渉をしてきます。
売り主はこの値下げ交渉に対応しなくてはなりません。

値下げ交渉に対応しても損をしないように、販売価格を少し高めに設定しておきます。

また、空き家や古い家の場合、なかなか売却ができないことがあります。

一度ネット掲載をやめて、価格を下げて再度売り出す方法もあります。

そんな時に希望価格より高めに設定しておくことで、値下げしやすくなります。

売却するにも費用がかかってしまうので、安く売ると回収できる額が少なくなります。

売却額で売却に必要な仲介手数料や税金、諸費用を補える程度の価格設定で販売しましょう。

まとめ

この記事を読んで、空き家の売却について理解することができましたか？

空き家を売却する方法は、「そのままの状態で」「更地にしてから」「買い取り」「空き家バンク」の４つから選ぶことができます。

空き家の状態や費用など自分に合った適切な選択で売却をはじめていきましょう。

また、空き家の売却には売却価格の４～６％ほどの費用がかかります。
空き家解体の補助金や税金の控除など公的制度をうまく利用して少しでも費用を抑えましょう。

空き家を売却することで得られるメリットは多くあります。
空き家の売却に迷ったら、まずは不動産会社へご相談ください。

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