空き家の固定資産税優遇措置はいくら減税される？

空き家の固定資産税はいくらかかる？

不動産を所有していることで、固定資産税が発生しますが、固定資産税がいくらかかるのか気になるところですよね。

固定資産税は以下の計算式で算出されます。

土地の課税標準額を固定資産税評価額といいます。

さらに、住宅が建つ土地「住宅用地」は固定資産税の軽減措置が適用されます。

この固定資産税の軽減措置は空き家にも適用されます。詳しくは、後ほど説明します。

固定資産税の計算式は、以下の表を参考にしてください。

特例適用「あり」と記載している区分については固定資産税の軽減措置が適用され、６分の1または3分の1が減税できます。

上の表を基に固定資産税を計算してみましょう。

• 評価額が1500万円
• 面積が150㎡

の宅地を所有している場合は小規模住宅に該当します。

この計算式に当てはめると、

固定資産税は35,000円となります。

固定資産税の計算において、住宅として認められる場合は優遇措置を受けられます。

そして、現在は「空き家」も住宅として固定資産税の優遇が適用されています。

つまり、誰も使っていないからといって家を取り壊して更地にしてしまうと解体費用がかかる上に、固定資産税も住宅用地としての税優遇が受けられず増額してしまうのです。

このようなことから、空き家を放置している人が多いのが現状です。

しかし、最近のニュースでも取り上げられていたように全国で増えている空き家問題対策の強化を目的に固定資産税　優遇の見直しが行われるようです。

この法改正によって、ルールが厳しくなります。

今は固定資産税の優遇措置が適用されている「空き家」も住宅として認められず、固定資産税の優遇措置を受けられなくなるかもしれません。

固定資産税の優遇措置が受けられなくなる前に、売却や活用を進めることをおすすめします。

空き家を所有することでかかる税金

誰も住んでいなくても「住宅」を所有していることで、固定資産税など税金を支払わなければいけません。

では、どのような支払いが必要か説明していきます。

①固定資産税

不動産を所有していると、毎年 固定資産税が発生します。

固定資産税とは
毎年1月1日の時点で不動産を所有している個人または、法人に課せられる税金です。

不動産を所有しているだけで固定資産税の支払いが発生します。

基本的に、家屋だけでなく土地も固定資産税の課税対象となります。

②都市計画税

固定資産税と同様に毎年1月1日時点で不動産を所有していると発生してくる市町村税です。

都市計画税とは、
土地や家屋を市街区域内に所有している個人・法人に課せられる税金です。

都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用を充てることを目的とされています。

市街化区域とは

市街化区域とは、都市計画区域の1つです。

安心して快適に過ごせる街づくりの為の計画を都市計画といいます。

この都市計画の中でも街を整備していく「市街化区域」と
街の整備を抑制する「市街化調整区域」で分けられています。

市街化区域内には家や商業施設、公園等生活に欠かせない建物や公共施設等が整備されています。

市街化調整区域内では新しく建物や公共施設等を建てにくい地域となります。

この市街化区域に不動産を所有している場合に「都市計画税」が徴収されるのです。

③所得税と住民税

所有している不動産を売却した場合、
売却によって得た所得「譲渡所得」に対して所得税、住民税が課税されます。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

また、空き家の売却した場合は、「空き家の譲渡所得3,000万円控除」の特例が適用できます。

この特例の適用により、譲渡所得から3,000万円の控除ができます。

④登録免許税

相続して登記されている名義の変更を行う場合には、相続登記を行います。

その際の登録免許税が必要となります。

相続をした時の登録免許税の計算について
基本的には 「不動産の固定資産評価額×0.4％」の計算式で算出されます。

⑤相続税

不動産を相続する場合には、『相続税』が課税されます。

空き家だけでなく不動産や財産等相続した場合も同様です。

計算式は以下の通りです。

相続税の基礎控除額を計算し、算出された基礎控除額を遺産の合計分が越えない場合は、相続税を納める必要はありません。

詳しくは、相続した空き家の売却で受けられる特例についてまとめた記事もご覧ください。

相続した土地の売却は早い方がいい？その理由と売却にかかる税金や特例について解説

固定資産税の優遇措置の見直しによる変更点

昨今、日本国内で「空き家」が増え続けています。

現状、空き家は住居としての減税措置が適用されます。

つまり、取り壊して更地にするより所有している方が減税できるのです。

この特例が空き家問題を促進させている一因とも言われています。

そして、2023年1月にニュースで取り上げられましたが、この空き家対策の強化をする為「空き家対策特別措置法」の見直しが行われるようです。

2015年から施行されている「空き家対策特別措置法」では、倒壊の恐れがあったり、衛生上有害となる恐れがある場合など特定の項目に該当すると特定空き家に認定されてしまいます。

特定空き家に指定されると、
住宅用地としての税優遇措置の対象から外れる為、固定資産税が約3倍～6倍にも増加します。

先述した通り、空き家は税優遇措置で3分の1から6分の1に抑えることができます。

特定空き家に指定されると、この措置が受けられないので、約3～6倍にもなってしまうということです。

特定空き家とは

今にも崩壊しそう、ゴミが散乱している、異臭がするなど周辺の住環境・景観を著しく損ねると判断された空き家は、特定空き家に指定される可能性があります。

特定空き家に指定されると、翌年から住宅用地としての固定資産税優遇措置を受けられなくなります。

つまり、今まで支払っていた固定資産税が
一般住宅用地の場合は約３倍に、小規模住宅用地の場合は約6倍にもなってしてしまうのです。

先ほども記述した通り、
きちんと管理されている空き家は住宅用地の特例という固定資産税優遇が受けられます。

住宅用地の特例とは
「居住用の建物が建っている土地」の税率が最大6分の1軽減されるという特例です。

特定空き家に指定されると、居住用地として認められなくなってしまいます。

その結果、固定資産税が6倍になってしまうという仕組みです。

詳しくは、以下のページも参考にしてみてください。

管理不全空き家

昨今、増え続けている空き家が問題となっています。

この空き家対策強化として国土交 通省は「空き家対策特別措置法」の改正を行う方針を固めているようです。

「空き家対策特別措置法」は2015年に施行されました。

空き家対策特別措置法の特徴は以下の通りです。

• 管理が行き届いてない空き家や特定空き家に指定し、固定資産税の軽減措置から除外する。
• 特定空き家に対する助言や勧告を行う。
• 特定空き家に対して改善が行われない場合は、行政代執行することができる。

ずさんな管理で放置されていると「特定空き家」に指定されます。

特定空き家に指定されると行政から助言や命令、勧告を受けます。

それでも改善されない場合は、強制的に取り壊すなど、行政代執行がなされます。

しかし、特定空き家に指定されなければ
住宅用地として軽減措置を受けられることが空き家問題の一因ともされていました。

今回の改正案では、特定空き家とは別に「管理不全空き家」を規定し、今までより厳しい制限を行っていくようです。

現状、明確な指針は明らかになっていません。

しかし、今後は特定空き家よりも厳しい規定を定めていく方針のようです。

特定空き家に指定される流れ

では、放置している空き家がどのような流れで「特定空き家」に指定されるのかご説明していきます。

以下のような流れとなっています。

特定空き家に指定された翌年に軽減措置が解除されます。

特定空き家に指定されるまでに「助言」「指導」「勧告」を行い、猶予期間が与えられています。

それでも改善しなかった場合に認定される流れとなっています。

もし、行政から助言や指導が行われた場合は、改善することで増税を免れます。

そして、特定空き家に指定された後も改善されない場合には、50万円以下の罰金が科せられる可能性があります。

さらに、行政により強制的に解体される可能性があります。

以下のページも参考にしてください。

空き家を所有するデメリット

今後の法改正によって優遇措置が厳しくなり、
空き家を所有しているとデメリットが増えるかもしれません。

空き家を所有するデメリットをいくつか紹介しておきます。

①固定資産税の支払いが必要

不動産を所有していることで固定資産税の支払いが必要になります。

そして、特定空き家に認定されることで、固定資産税の優遇措置を受けることができなくなります。

その結果、固定資産税が高くなってしまうこともあります。

使う予定が無ければ、早く手放してしまう方が良いかもしれません。

②不動産の価値が下がる

誰も住んでいないと定期的にメンテナンスや掃除など管理が行き届いていないことが多いです。

その結果、建物の劣化が早く進んでしまうのです。

不動産を放置していると、価値も下がり、売却を決めた時には、売却価格が大幅に下がっているなんてことも珍しくありません。

③近隣住民とトラブルになる

荒廃した空き家があると、景観が損なわれます。

そして近隣住民から苦情や注意が多いのも現状です。

酷い場合だと、放置した空き家が倒壊してしまい近くを通っていた人にけがをさせてしまい賠償請求されるなんてこともあります。

④火災や防犯上の危険が伴う

荒廃した空き家にゴミが不法投棄されたり、火災になってしまう可能性もあります。

それだけでなく、放置した空き家は犯罪に利用されることもあります。

不法投棄や火災等でさらに荒廃し、地域に悪影響を及ぼす可能性もありますよね。

このように、空き家を放置していることによるデメリットはたくさんあります。

火災や他住民とトラブルになる前に、売却や活用をおすすめいたします。

空き家の活用方法

ここまでお伝えした通り、空き家を放置しておくと危険が伴います。

相続などで空き家を所有することになって、どうすればいいか分からないという方も少なくないかと思います。

この章では、空き家の活用方法を紹介します。

①売却する

不動産を売却してしまえば、毎年の固定資産税や都市計画税等の支払いが不要になります。

そして売却にかかる税金も「空き家の3,000万円控除」の適用を受ければ減額が可能です。

さらに、相続の場合は、相続開始してから約3年以内に売却すると譲渡所得を軽減することもできます。

空き家を放置したのちに、いざ売却したくても荒廃して価値が大幅に下がってしまっているなんてことも珍しくありません。

年々不動産の価値は下がっていく傾向にあります。

このようなことも含めて考えると、売却を考えるのであれば、 早めに行動することをお勧めいたします。

②賃貸する

綺麗にすればその不動産を賃貸に出すことも可能です。

建物の劣化が酷い場合は、修繕やリフォームを行ってから賃貸に出すことも考えられます。

空き家を所有することで毎年固定資産税等が発生します。

しかし、賃貸に出すことで家賃収入から補うことができれば良いですよね。

賃借人の仲介はもちろんのこと、その後の物件の管理まで不動産会社に任せることも可能です。

一度相談してみるのも良いでしょう。

③解体して土地活用

放置し続けた不動産は老朽化が早い為、そのまま使用するには修繕やリフォームが必要となります。

そして、修繕やリフォームするにも当然費用がかかりますよね。

その費用が修繕後に回収できないくらい多額になるのであれば、更地にしてしまった方がお得かもしれません。

更地にした土地を駐車場として貸し出したり、新しく住宅やアパートを建てることも可能です。

また、最近ではコンテナハウスを建てて倉庫として貸し出したり、カフェを開く人もいるようです。

まとめ

空き家は、住宅として固定資産税の優遇措置を受けることができます。

空き家はこの優遇措置を適用されますが、『特定空き家』に指定されると適用できなくなります。

『特定空き家』に指定されると、行政から助言・指導・勧告を受けます。

さらに、無視すると50万円以下の罰金や強制的に解体されることもあります。

そして、今後は法改正により、今より厳しく規制を行う『管理不全空き家』が新設されるようです。

『空き家』が住宅としての優遇措置が受けられなくなるかもしれません。

基準や内容等詳細については、まだ明らかになっていません。

このように、空き家を放置し続けるとリスクが伴います。

トラブル等を防ぐためにも早いうちに売却や活用していきましょう。

放置しておきたくないけど、どうすればいいかわからないという方は 不動産会社に相談してみると良い方法が見つかるかもしれませんね。

弊社ダイシン都市開発でもお客様一人一人に寄り添ったご提案をさせていただいております。

今回は空き家の固定資産税について解説しましたが、 住宅に関するご相談であれば、どんな些細なことでもお応えいたします。

お住まいについてお悩みの方は 是非、一度ダイシン都市開発へご相談ください。

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