不動産売却成功のコツ｜広島・福山・山口・福岡のダイシン都市開発

土地の書類を集めておこう

土地の売却にはさまざまな書類が必要となります。

たとえば、運転免許証やパスポートなど売主様の身分を証明するものが必要です。それとともに「登記権利書」や「登記識別情報」といったものは売主様が法的に土地の所有者であると認める書類であり、売却時に必要となります。

また古い土地の場合、権利が複雑に絡み合っていたり境界が曖昧になっていたりすることも珍しくありません。「土地測量図」「境界確認書」なども必要になりますので事前にご用意ください。

土地を綺麗な状態にしておこう

土地の売却をスムーズに進めるためにも、土地はきれいな状態にしておきましょう。

長年使っていない土地は雑草が生え放題になっていることが珍しくありません。また、不要物が残っていたり、ゴミを捨てられていたりすることもあります。このような荒れた状態では、購入希望者様を現地案内する際に良い印象を持たれにくくなってしまいます。もし売却が決まったとしても、交渉の段階で買主様から減額をお願いされる可能性は否めません。

スムーズかつ適正な価格で売却できるよう、現地案内までに土地をなるべくきれいな状態にするようにしてみてください。

土地の売却で注意しておきたいケース

土地売却は取引される金額が大きいこともあり、権利問題や法律問題など注意すべき点がいくつかあります。土地売却でトラブルが発生しないためにも、売却前に対処しておきたいケースについてご紹介していきます。

隣接地との境界が曖昧になっている 土地の境界は売却前に必ずハッキリとさせておきましょう。曖昧なままでは売却時に隣接地所有者とトラブルになることがあるためです。

もし境界標がない場合は土地家屋調査士に依頼をして境界確定図を取得しましょう。また、売却前には法務局で公図を取得し、隣接地との境界を確認して土地の状態を明確にしておくと安心です。

古家付きの土地 古家付きの土地はその古家の状態によって状況が異なります。状態が良く古家のニーズがある地域であれば残したまま売却するのも良いでしょう。しかし酷く劣化している状態の場合、解体して更地にした方が売却はスムーズに進みます。状況に応じて対処していきましょう。

相続した土地の売却 相続した土地の売却には注意が必要です。まず前提として土地を売却できるのは土地の所有者のみとなります。そのため、相続した土地は相続登記を行わなければ売却することができません。また、土地を相続した場合でもその価値に応じて相続税の支払いが発生する可能性があります。相続税申告期限は相続発生から10か月以内となりますので覚えておいてください。

相続税の支払いや相続人同士での分割を目的として土地を売却する場合、なるべく余裕を持って行動することをおすすめします。急いで売却すると相場より低い価格で売ることになる可能性が高いためです。また、相続前に土地を売却すると現金での相続となり、分割がしやすく時間的余裕があるため高く売れるメリットがあります。しかし現金は不動産よりも相続税評価額が高くなるため、相続税の支払い額が多くなる可能性がありますので注意しましょう。

遠方の土地を売却する 現在住んでいる場所から遠い場所にある土地を売却する場合は必ず土地所在地域にある不動産会社に相談しましょう。地元の不動産会社であれば相場やニーズに詳しくスムーズに売却を進めやすいためです。

遠方であっても代理人を立てたり不動産会社が代理で契約を行う持ち回り契約を活用したりすれば、現地に赴かなくても売却手続きを進めることができます。この場合、不動産会社との信頼関係が大切になりますので、仲介契約を結ぶ際には報告が必ず行われる専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶようにしましょう。

賃貸中の土地を売却する場合 現在進行系で貸し出している土地を売却する場合、立ち退き後に売却もしくは貸したままで売却する2つの方法があります。

立ち退きしてもらう場合は立ち退き料が必要ですが、さまざまなことに利用可能な素の状態の土地として売却することが可能です。

一方、賃貸したままの土地は収益不動産をオーナーチェンジする、という形で売却します。このケースでは投資家または投資物件に興味を持つ方に向けて売却が進められます。利回りが重視されますので、収益性に魅力のある土地であれば検討しても良いでしょう。

不動産取引の基本は安く買って高く売ることです

相場のあるものは「安く買って高く売る」これが基本となります。もちろん不動産取引においてもこの考え方は同じです。

不動産相場はそこまで大きな変動が起こらないものの、2008年のリーマンショックでは価格が急落し、2013年以降は安定した上昇トレンドになっています。つまり、このケースでいえば2008年の下落後に不動産を購入して2013年以降に売却、というタイミングであれば大きな利益が期待できたわけです。

必ずしもうまくいくわけではありませんが、安く買って高く売る、その基本を頭にいれておき、最も得しやすい売却のタイミングを見計らいましょう。

買ったときより相場が上昇しているならば売却の良いタイミングです

将来の社会情勢を読み解き相場の流れを正確に予測することはプロの投資家でも難しいことです。しかし、「いまの相場は買ったときより高い、買ったときより安い」という判断は決して難しくありません。相場が高騰し高く売れる状況であるならば、売却するのに良いタイミングである可能性が高いといえるでしょう。

不動産を売却しやすい季節があります

1～3月は不動産売却をしやすいシーズンです。これは日本の年度の変わり目が関係しているためです。

日本において3～4月は年度の変わり目で引越し繁忙期となっています。実はこのタイミングで不動産を購入しようと考える人も多く、1～3月は不動産売却が狙い目となるのです。同じように、移動が多い9～10月の秋頃も不動産売却がしやすいタイミングとなっています。

住み替えは売却と購入のタイミングを合わせることが大切

住み替えを検討している場合は、新居に移り住むタイミングに合わせて売却することが大切です。

たとえば、現在未完成の新築マンションへ住み替える場合、マンションが完成するタイミングに合わせて売却を進めると良いでしょう。タイミングを同時期にすることで、仮住まいや二重ローンといったリスク負う可能性を減らせるためです。

ただし、特定エリアで同時期に売却が集中する場合は注意が必要です。たとえば大規模マンションが建築される場合、多くの人がそこに移り住む可能性があります。そして完成のタイミングに合わせて近隣エリアで似たような条件の中古物件が売り出されることが予想されるでしょう。そうなると、周辺の中古物件相場が下がってしまい、思うような価格で売却できない可能性がでてきます。このようなケースでは仮住まいを検討し、早めに売却を進めて高値で売りぬく、というのも戦略のひとつになります。

物件の長所・短所は何のか把握しよう

戸建ての売却を成功させるためには、物件の長所・短所をご自身で把握しておくことです。

主観だけでなく買主様の立場に立って客観的な視点から物件の長所・短所を考えてみましょう。長所については立地や面積、建物の状態などさまざまなものがアピールポイントになります。内覧にきてくれた購入希望者様が「こんな家に住みたい」と思ってくれるよう、長所をしっかり伝えていきましょう。

また、短所についてもしっかり把握しておいてください。不動産売却はただ物件を売るだけではありません。金額の大きい取引だからこそ、人と人との信頼がポイントになります。そのため、良いところばかりではなく、悪いところを含めて物件の正しい姿や情報をお伝えすることが大切です。外側からは見えにくい建物の損傷や水回りの状態なども包み隠さず購入希望者様へお伝えしましょう。そうした裏表ない態度が購入希望者様の信頼を得ることにつながり、売却へとつながります。

マンション売却時に注意すべきポイント

マンションの売却ではそのケースによって注意しておくべきポイントがあります。

住み替えの場合 住み替えをご検討でしたら、売却と購入どちらを優先させるべきか迷う方も多いのではないでしょうか。結論から言うとどちらも同時に進めた方がリスクは少なくなります。
売却を優先する場合は仮住まいや引越し費用がかかりますし、購入を優先した場合は売却を急ぐため売却価格が低くなることやローンの二重払いといったリスクがあります。売り・買い先行によるメリットもありますが、リスクを考えるとなるべく同時に進めるほうがスムーズです。

共有名義のマンションを売却する場合 共有名義のマンションを売却する場合は共有している全員の同意を得なくてはいけません。買主様と交わす売買契約書には、共有者全員の署名・実印が必要となります。共有名義人が遠方に住んでいる場合などは準備に手間がかかりますのでご注意ください。

ご自身の持ち分のみを売却する場合は「所有者移転登記」を行います。事前に共有名義人に知らせておくとトラブルや混乱が起きにくいでしょう。

相続したマンションを売却する場合 相続したマンションを売却する場合はまず相続登記を行います。万が一名義人が被相続人のままだと売却を進めることができないためご注意ください。

また、相続前に売却する場合は相続する財産が不動産から現金に変わるため、相続税について確認しておいた方が無難です。不動産のままであれば相続税評価額が低くなりお得となりますが、現金はそのまま額面通りの金額になるためです。

賃貸中のマンションを売却する場合 賃貸中のマンションを売却する場合、貸している人がいる状態であればオーナーチェンジという形で売却することができます。このケースでは収益物件としての利回りが評価対象に入りますので、周辺の物件と利回りを比較して売却活動を進めましょう。

立ち退いてもらう場合は通常の物件として売却できますが、立ち退き費用や退去までに時間がかかるためすぐに売却したい方にはあまり向きません。

お客様のご事情やご希望により最適な方法が異なりますので、まずは当社スタッフにご相談くださいませ。