マンションの固定資産税は上がっていく？計算方法や値上がりの目安をわかりやすく解説

固定資産税の基礎知識

マンションの所有者は、建物と土地の両方の所有者となります。
したがって、建物と土地の両方に固定資産税が課税されます。

固定資産税は、「固定資産税評価額×標準税率の1.4％」で計算されています。

固定資産税評価額は、マンションの建物部分に限り毎年減価されていくのが一般的です。
これは、建物が経年劣化により日を重ねるごとに価値が下がるためです。

中古マンションと新築マンションでは、新築の方が建物が新しく価値も高く評価されます。
そのため、新築マンションを購入した場合よりも、中古マンションを購入した場合の方が固定資産税評価額が低くなることがあります。

築年数が経つと建物も劣化していくため、評価額も減少することが一般的です。
固定資産税評価額は建物の経年劣化によって減額していきますが、年数によって評価額が定められています。

都市計画税とは

固定資産税を支払う場合で、条件に該当する場合は併せて都市計画税も支払う必要があります。

その条件とは、所有の物件が市街化区域内にある場合です。

市街化区域内に所有物件がある場合は、都市計画法に従い都市計画税が徴収されます。

都市計画税は以下の通りに算出されます。

都市計画税の標準税率の上限は0.3％で、自治体によって税率は異なります。

さらに、条件に該当すれば都市計画税の減税が認められる特例もあります。

マンションの固定資産税はなぜ上がるのか？

マンションの固定資産税はなぜ上がるのでしょうか？土地と建物で考えられる原因が異なりますが土地と建物共通の原因は以下のような理由になります。

●固定資産税の評価ミス

建物の固定資産税が上がる原因

土地の固定資産税が上がる原因

以上のことから固定資産税が上がったと考えられます。

また、土地と建物に共通して考えられる原因として、「役所のミス」があります。

固定資産税の評価額が各自治体によって決められた上で課税されます。
極めて少ないですが、時折役所のミスによって「固定資産税評価額の計算間違い」や「使用目的の認識が誤っていた」という例も報告されています。

固定資産税の納税義務者には毎年納税通知書が届きます。
ご自身が所有している土地や建物の面積や地目、用途などに誤りがないか、念のため確認しておきましょう。

マンションの固定資産税が上がるタイミング

マンションの固定資産税が上がるタイミングはいくつか考えられます。

①土地と家屋の評価替え

土地と家屋の評価替えは3年に1度のタイミングで行われます。

評価替えによって土地の評価が上がることも下がることもあります。

この評価替えのタイミングで、固定資産税が上がることが考えられます。
同様に固定資産税が下がる可能性もあります。

②土地の使用目的変更後

土地の使用目的が住宅用地の場合で、条件を満たせば固定資産税額が最大6分の1になる軽減税率を適用させることができます。

この特例を適用していた場合に使用目的を変更すると特例適用から除外され、土地の固定資産税が上がることもあります。

③負担調整措置による増額

負担調整措置は、土地の所有者の固定資産税負担を軽減するための措置です。

地価高騰等により、土地の固定資産税が急激に上がり、所有者の負担が大きくなりすぎることを防ぐために、段階的に税金を増やしていくという調整措置です。

土地の固定資産税は

この式中の「固定資産税評価額」については対象の土地によって異なります。
つまり対象の土地の周辺環境や立地条件などを考慮した上で評価されるということです。

この土地の評価は3年に1度見直されます。
この見直しを「土地の評価替え」と言います。

土地の評価替えで評価が高くなった場合、固定資産税評価額が高くなり、固定資産税も上がることになります。

土地の周辺状況によって評価額にも影響があります。
例えば、近くに新駅が開設されたり、大きな商業施設ができたなどの変化に伴い固定資産税評価額が急激に上昇してしまうこともあります。

固定資産税評価額が急激に上昇すれば、負担する固定資産税も急激に上昇してしまいます。
そうなると、土地の所有者の固定資産税負担額が急激に大きくなってしまい、納税できない事態も考えられます。

そのようなことを防ぐために、「負担調整措置」が行われます。

負担調整措置が設けられているため、固定資産税評価額が急激に上がっても、所有者が負担する固定資産税が急激に上がらずに済みます。

しかし、緩やかに固定資産税が上がるような調整のため、この調整により土地の固定資産税が上がったことも考えられるということです。

④固定資産税減額期間が終了

固定資産税の減額措置が適用されていた場合、適用期間が終了したタイミングで固定資産税がもとに戻ります。
実際には減額前の税額に戻っただけですが、固定資産税が上がったと感じる要因となります。

④-1.新築マンションの軽減措置

新築マンションの固定資産税は、通常は5年間、固定資産税が2分の1の額となります。

その為、6年目からは減額前の固定資産税額に戻ります。

④-2.長期優良住宅

新築の長期優良住宅は、マンションの場合7年間固定資産税が2分の1となります。

8年目から元の額に戻ります。

（戸建住宅の場合は5年間の減額期間が適用され、6年目から元の額に戻ります。）

④-3.耐震リフォーム工事

耐震リフォーム工事を行った場合は、自治体に申告すれば翌年分の建物の固定資産税が2分の1に減額されます。

減額は工事の翌年の1年分のみで、2年目からは通常の固定資産税額となります。

④-4.バリアフリー改修工事

築10年以上の住宅に、バリアフリー改修工事を行った場合、工事を完了した年の翌年度分の家屋の固定資産税が3分の1に減額されます。

2年目からは、元の固定資産税額に戻ります。

④-5.省エネ改修

省エネ改修を行った住宅は、固定資産税が減額され1年間3分の2となります。

（長期優良住宅化リフォームを行う場合は３分の1となります。）

したがって、2年目より減額前の固定資産税額に戻ります。

固定資産税の特徴

固定資産税は毎年１月１日時点で所有している土地や家屋に対して課税される税金です。

この固定資産税の特徴について少し触れていきます。

①固定資産税の評価見直し

固定資産税の評価は3年に1度見直しが行われます。

固定資産税評価基準に沿って土地と建物の評価が見直されます。
固定資産税評価基準は総務省によって定められています。

評価見直しにより、その年の1月1日時点での適正な価格で固定資産税の評価額が算出されます。
資産価値の変動に応じて、評価額が適正に算出されるよう、「固定資産税評価基準」を基に評価替えが3年に1度行われます。

家屋については、経年劣化により評価が下がるのが一般的ですが、リフォームされた場合は評価が上がることもあります。

また土地については、情勢や環境により評価が変動するものです。
そのため、評価が下がる一方ではなく、上がる可能性も十分に考えられます。

2021年度の評価替え

2021年に評価の見直しが行われましたが、2019年と2020年の時点で土地の価格が上がっていたため、多くの地域で2021年の評価替えによって評価額が上昇することが予想されていました。

しかし、新型コロナウイルスの影響により労働環境が不安定になり、収入が減少する状況も少なくありませんでした。

このような事態を考慮し、特例として評価替えで評価額が上がった場合も税額は据え置かれることとなりました。

稀ではありますが、このように特例として据え置かれることもあります。

②固定資産税の軽減措置

固定資産税は軽減措置が適用される可能性があります。
軽減措置には適用期間があるため、適用期間が終了した場合に固定資産税が増加する可能性も考えられます。

以下、いくつかの軽減措置について解説します

①新築マンションの軽減措置

新築マンションの固定資産税は、減税の対象となります。
通常は5年間、固定資産税が2分の1の額となります。

ただし、6年目からは減額前の固定資産税額に戻るため、5年間に比べて固定資産税が上がることになります。
しかし、減額がなくなるだけで、固定資産税が増額したわけではありません。

②長期優良住宅

新築の長期優良住宅は、固定資産税が2分の1となります。

マンションの場合は7年間の減額期間が適用され、8年目から元の額に戻ります。
戸建住宅の場合は5年間の減額期間が適用され、6年目から元の額に戻ります。

長期優良住宅で減額されるための適用条件は以下の通りです

• 令和6年3月31日までに建築または購入すること
• 住宅の延床面積が50㎡以上280㎡以下であること
• 長期優良住宅認定通知書を取得していること

③耐震リフォーム工事後１年間

耐震リフォーム工事を行った場合は、自治体に申告すれば翌年分の建物の固定資産税が2分の1に減額されます。

ただし、減額は工事の翌年の1年分に限ります。
2年目からは通常の固定資産税が徴収されます。

④バリアフリー改修工事後1年間

バリアフリー改修工事を行った場合は、条件を満たせば１年度分の固定資産税の減額措置が取られます。

バリアフリー改修は、高齢者や身体障害者などが快適に生活できるように階段の昇降を容易にしたり、段差を解消したりするなど、住宅環境をバリアフリーに整備する工事のことを指します。

このような改修を行うことで住宅の利便性が向上し、健康や生活の質が向上することが期待されます。

バリアフリー改修による固定資産税の減額措置は、新築後10年後以降の住宅に対して改修工事が行われた場合に限ります。

さらに要件を満たす必要があります。以下は要件のうちの一部です。

詳しくはこちら（国土交通省HP）

• 6か月以内に居住の用に供している
• 特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下
• 改修工事後の家の床面積が50㎡以上で、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供している

⑤省エネ改修した住宅は2年目から増額

省エネ改修を行った住宅は、固定資産税が2年目から増額されることがあります。

省エネ改修とは、住宅の断熱性能を向上させたり、エネルギー効率の高い機器を導入したりするなど、住宅のエネルギー効率を向上させる改修のことを指します。
省エネ改修により、住宅のエネルギー消費量が減少し、地球環境にやさしい暮らしを実現することが狙いです。

一般的には、省エネ改修を行った場合には１年間に限り固定資産税が3分の1に減額されます。（120㎡相当分まで）

そのため、省エネ改修工事を行うと２年目から増額する結果となります。

⑥評価替えで建物の固定資産税が増減することもある

固定資産税は3年に1度、評価替えが行われるため、土地の固定資産税が増減することがあります。

評価替えによる増減は、主に市場価格の変動や周辺環境の変化によるものです。

例えば、土地や建物の市場価格が上昇した場合は、評価替えによって固定資産税評価額が増加することがあります。
一方で、市場価格が下落した場合は減額されることも考えられます。

また、建物が経年劣化により価値が低下した場合にも評価額が減額されることが一般的です。

評価替えによる固定資産税の増減は、所有者にとっては増税や減税の要因となります。

マンションの固定資産税の計算

ここまで固定資産税について解説してきました。

実際に固定資産税の計算をしてみましょう。

例）

• 新築マンション
• 専有床面積100㎡
• 8,000万円（固定資産税評価額6,000万円）
• 建物の固定資産税評価額2,000万円
• 土地の固定資産税評価額4,000万円
  （固定資産税評価額は実勢価格の約7割として算出しています。）

マンション新築時の固定資産税計算

マンション新築時の固定資産税について軽減特例が適用できます。

土地は20㎡以下の部分は6分の1（超える部分は2分の1）
建物は5年間、2分の1となります。
このことを考慮すると以下の計算式となります。
（100円未満切り捨て）

• 土地の固定資産税額
  4,000万円×1.4％×1/6＝93,300円
• 建物の固定資産税額
  2,000万円×1.4％×1/2＝140,000円
• 納税すべき固定資産税額
  233,300円

築6年目以降の固定資産税額

建物部分の固定資産税の減税特例については5年間適用されます。

6年目になると固定資産税が増えるタイミングとなります。
この時点での計算をしてみましょう。

広島県で定められている経年減価補正率表を確認してみてください。

築6年の経年減価補正率は0.8333と記載がありますので、この数値で計算します。

マンション築6年の計算

• 土地の固定資産税額
  4,000万円×1.4％×1/6＝93,300円
• 建物の固定資産税額
  2,000万円×0.8333×1.4％＝23,300円
• 納税すべき固定資産税額
  116,600円

築年数が経つと固定資産税額が減っていくのが分かります。

それ故中古マンションの固定資産税額が安いと言われています。

マンションの固定資産税についてまとめ

固定資産税は、不動産を所有している人に課税される市町村税です。

特にマンションの所有者にとっては、固定資産税の計算や上昇のタイミングを理解することが重要です。

本記事では、マンション固定資産税に関する基礎知識から評価替えや軽減措置についての解説をいたしました。

マンションの固定資産税に関する情報を把握することで、適切な納税計画を立てる上での参考にしてください。

【マンション固定資産税についてのまとめ】

固定資産税はマンションや建物、土地などの不動産に課税される市町村税であり、所有者に納税義務があります。

固定資産税は毎年1月1日時点での評価額に基づいて計算されます。
そして、評価額は3年に1度見直しが行われ、建物の経年劣化や地域の環境変化などにより増減する可能性があります。

また、新築マンションや特定の条件を満たす場合には固定資産税の軽減措置が適用されることがあります。

軽減措置によって一時的に税額が低くなることがありますが、特例の適用期間が終了したり条件を満たさなくなると税額が元の状態に戻ることもあります。

マンションの固定資産税額が上がるタイミングは、評価替えや物件の増改築・改装による変動、地域の価値変動、そして都市計画税の影響などが考えられます。

●固定資産税額の計算には土地の評価額と建物の評価額が含まれます。

●築年数や改装状況などによって建物の評価額が変動することもあります。

●中古マンションは経年劣化によって評価額が下がる傾向があり、固定資産税額が安くなる場合があります。

税額の増減を予測するためには、評価替えや軽減措置の期限、地域の変動などを把握し、固定資産税の変動を管理することが重要です。

以上の情報を考慮することで、マンションの固定資産税について理解を深め、適切な納税計画を立てることができるでしょう。

不動産を所有する際には、固定資産税に対する理解と注意が重要となります。

マンション固定資産税が上がる原因として考えられること

1.固定資産税の評価替え

固定資産税の評価は、３年に１度見直しが行われます。
この見直しを「評価替え」と呼びます。

評価替えによって、土地や建物の価格が変動したり、建物が経年劣化によって価値が下がることを考慮して固定資産税評価額が再計算されます。

評価替えにより評価額が上がることもあれば下がることもあります。

2.固定資産税の軽減措置

固定資産税の軽減措置には、新築マンションの場合や耐震リフォーム工事を行った場合などがあります。

これらの場合には一定期間、固定資産税が減額される特例措置が適用されます。

軽減措置の適用により、一時的に固定資産税が低くなりますが、特例の適用期間が終了すると、税額が元の状態に戻ります。

このタイミングで固定資産税が上がったことも考えられます。

3.物件の増改築や改装による変動

マンションの固定資産税額は、物件の増改築や改装を行った場合にも影響を受けます。

建物の床面積や構造が変わる場合は、評価替えが行われて固定資産税評価額が変動することがあります。

4.地域の価値変動による影響

マンションが所在する地域の価値変動も固定資産税額に影響を与えます。

周辺のインフラ整備や商業施設の建設、交通アクセスの改善など、地域の環境が変わることによって評価替えが行われ、税額に変動が生じることがあります。

5.都市計画税の影響

所有する物件が市街化区域内にある場合は、都市計画税が課税される可能性があります。

都市計画税は固定資産税の基準税額に標準税率を乗じて計算されます。

都市計画税の税率や特例も地域によって異なるため、固定資産税額に影響を与えることがあります。

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③ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる

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