固定資産税は土地と建物ではどちらが高い？税金を下げる方法

固定資産税とは

毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している者に課される税金です。

たとえ居住していなくても所有者であれば固定資産税を支払う必要があります。

空き家で放置していても同様に固定資産税の支払い義務は発生します。

固定資産税は地方税で対象の土地や家屋がある市町村が納付先となります。

納付先の市町村から毎年5～6月に納税通知書が届きます。

土地の固定資産税の計算式

まず土地の固定資産税の計算式について確認しておきましょう。
算出方法は以下の通りです。

課税標準額とは税額の計算において基本となる金額です。
税金の種類によって算出される方法は違いますが固定資産税だけでなく全ての税額の計算において課税標準額を基に計算します。

さらに、土地の課税標準額は地目によって異なります。
地目には宅地や農地等がありますが「宅地」の場合、地価公示価格の７割程の固定資産税評価額がその土地の課税標準額となります。

そして、固定資産税評価額は3年ごとに見直される為、基準年から3年間は納税額が変わりません。
見直されるタイミングで対象の土地の時価が上昇していると固定資産税評価額も高くなるということです。

ただし、土地の課税標準額が30万円未満の場合は固定資産税については課税されません。

住宅用地の固定資産税について

土地の中でも人が住むための住居を建てる「住宅用地」であれば課税標準の減税措置を利用することができます。
その結果、固定資産税が減額されます。

この「住宅用地に対する課税標準の特例措置」が適用された場合の計算式は以下の通りです。

●小規模住宅用地
【200㎡未満の住宅用地】

●一般住宅用地
【200㎡を超える住宅用地】

例えば
住宅が建っている敷地が500㎡の場合
200㎡は小規模住宅用地の計算式で6分の1となります。
残りの300㎡の部分は一般住宅用地として3分の1となります。

ただし単に「住宅用地」は全てこの特例が適用されるわけではありません。
建物の総床面積の10倍までの広さの敷地に適用されるので注意しましょう。

建物の固定資産税の計算式

家屋の固定資産税計算式は以下の通りです。

家屋の場合課税標準額が20万円未満であれば固定資産税は課税されません。

戸建よりマンションの方が固定資産税が高くなる

先述したように土地の固定資産税については、住宅用地に対する課税標準の特例措置が適用されると課税標準の最大6分の1まで軽減されます。

これらの計算式から建物の固定資産税の方が高いことが分かります。

では、なぜマンションの方が固定資産税が高くなるのでしょうか。
土地と建物の割合を考えてみてください。

基本的には戸建よりマンションの方が土地に対しての建物面積の割合の方が多いと予想されます。

住宅用地に対する建物の方が固定資産税が高くなるので、建物割合の多いマンションの方が固定資産税も高くなるということです。

同じ値段のマンションと戸建であれば固定資産税は一般的にマンションの方が高くなります。

しかし、固定資産税のほかに都市計画税も併せて地域によっては減税措置が適用されることもあります。
不動産会社に一度相談してみると良いでしょう。

マンションは建物の価値が下がりにくいと言われています。
その分固定資産税も長期間変動がなく高い税額を払い続けることになる可能性があります。

戸建ての固定資産税は平屋の方が高い

戸建よりマンションの方が固定資産税が高いとお伝えしました。
戸建のなかでも２階建てや３階建ての戸建てより平屋の方が固定資産税が高くなります。

平屋は屋根や壁などの面積が広く、多くの資材を使用するため資産価値が高くなる傾向にあるため固定資産税が高くなります。

さらに、床面積が同じ家屋を建てるには２階建てにするより平屋の方が土地面積が広く土地に対する固定資産税も高くなります。

固定資産税は土地のみの方が高くなる理由

土地のみの場合、多くは固定資産税が高くなります。

今までにお伝えした通り、土地の上に住宅が建っている場合は軽減措置が適用されます。

そのため、更地のように"土地のみ"の場合は固定資産税が高くなってしまいます。

では土地の上に住宅用地が経っている場合に適用される「住宅用地に対する課税標準の特例措置」について解説していきます。

住宅用地に対する課税標準の特例措置

土地の上に居住の用に供する建物が建っている場合は「住宅用地に対する課税標準の特例措置」を適用することができます。

この特例措置が適用されると土地の固定資産税課税標準が最大で6分の1となるため固定資産税を減額することができます。

適用されると以上適用され以下のような計算式となります。

●計算例
【200㎡未満のケース】

• 120㎡の敷地に住宅が建っている
• 固定資産税課税標準　1800万円
• 200㎡未満⇒6分の1

この土地の固定資産税課税標準は6分の1の300万円となります。

●計算例
【200㎡以上のケース】

• 300㎡の敷地に住宅が建っている
• 固定資産税課税標準　4500万円
• 200㎡部分　⇒6分の1
• 100㎡部分　⇒3分の1

この土地の標準課税は
①500万円+②500万円＝1000万円となります。

住宅用地に対する特例措置が適用除外になる場合

住宅用地であっても「住宅用地に対する課税標準の特例措置」を利用できないケースもあります。

所有している建物が「特定空き家」に指定されてしまうと「住宅用地に対する課税標準の特例措置」の対象外となり利用できなくなります。そうなると、軽減措置が受けられません。

適用前の計算式「土地の課税標準額×税率（1.4％）」で算出されます。
せっかく軽減措置が利用できるのに空き家をずさんな管理で放置していると損してしまうことになりかねません。

さらに、この特定空き家に指定された場合は住宅用地に対する課税標準の特例措置を利用できないだけでなく、50万円以下の罰金を科される可能性もあります。

空き家の管理には十分気を付けてください。

土地の固定資産税を下げる方法

少しでも固定資産税を下げて節税したいですよね。
今回は土地の固定資産税を下げる方法をお伝えします。

①土地の上に住宅を建てて軽減措置を適用

所有している土地が更地であれば、土地の上に住宅を建てるというのも減税する方法の1つになります。
住宅を建てて住宅用地とすることで、「住宅用地に対する課税標準の特例措置」が適用されます。

• 【200㎡までの部分】土地評価額が6分の1まで軽減
• 【200㎡を越える部分】土地評価額の3分の1に軽減

このように土地評価額が軽減されることで節税につながります。

さらに、固定資産税だけでなく都市計画税の支払いもある場合
都市計画税も軽減されます。200㎡までの小規模住宅用地は3分の1に軽減、200㎡を越える住宅用地は3分の2に軽減されます。

新築住宅の特例

新築住宅は完成してから戸建は3年間、マンションは５年間
固定資産税が1/2に軽減されます。

しかし、この特例は現状令和6年3月31日までに建てられた新築住宅に限ります。
国土交通省の公式ホームページもご確認ください。

認定長期優良住宅

認定長期優良住宅とは
住宅が良好な状態のまま長期間使用するための措置が講じられた住宅のことです。

この認定を受けるためには建築主もしくは分譲事業者が「長期優良住宅の建築及び維持保全計画」を作成した上で、行政庁に申請する必要があります。

そして、この「長期優良住宅の建築及び維持保全計画」が以下の基準に当てはまる必要があります。

1.住宅の構造および設備について長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられていること。 2.住宅の面積が良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。 3.地域の居住環境の維持・向上に配慮されたものであること。 4.維持保全計画が適切なものであること。 5.自然災害による被害の発生の防止、軽減に配慮がされたものであること。

国土交通省：長期優良住宅のページより引用

②土地の分筆を行う

固定資産税の計算式は以下の通りです。

この計算式で算出されるため、固定資産税課税標準額を下げることができれば固定資産税も同様に下がります。

なぜかというと「一筆」単位で固定資産税の評価がなされるからです。
複数の用途で土地を使用しているのであれば分筆して評価を分けることが可能です。

例えば

• 固定資産税路線価が異なる２つの道路が面していて
• 敷地内に両親の自宅と息子夫婦の自宅がある場合

分筆すれば親の自宅と子の自宅で用途が分けられます。
どちらかの敷地が評価額の低い道路に面していれば、その分減税になります。

分筆前は、評価額の低い道路と高い道路2つに面していても全体の土地が同じ評価になり、分筆するより高くなる可能性が高いです。

もし所有している土地が大きい土地で一筆なのであれば、土地の分筆を検討すると良いでしょう。

しかし、分筆にも費用がかかりますので、減税と分筆費用を比較して慎重に検討してください。

固定資産税 土地と建物 どちらが高い？まとめ

固定資産税は土地のみの方が高くなる可能性が高いです。

住宅用地である場合は、小規模用地の特例を適用することができるからです。
この軽減措置を適用したい場合は所有の土地の上に200㎡未満の小規模宅地を建築することで適用が可能です。

土地の上に住宅があっても「特定空き家」に指定された場合は小規模宅地の特例適用から除外されるので注意しましょう。

その他に、大きい土地で複数の用途に使用している場合は分筆を行うことで節税につながります。

今回解説したように固定資産税を下げる方法はあります。
しかし、住宅を新築したり分筆を行うには時間と費用が必要です。

これらを実際に行っても費用がかかるため結果的に節税にならない可能性もあります。
しっかりと考えた上で判断することをおすすめします。

また１人考えるのではなく、不動産会社や税理士に相談してみると良いでしょう。

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不動産の適切な売却相場を把握している

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顧客様との関係性

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③ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる

ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる

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ダイシン都市開発の強みはこの売却先の豊富さとスピーディーさにあります。