土地売買価格の調べ方や計算方法をわかりやすく解説してみた！

土地の価格を決める基準

土地の価格は1つではありません。

一物四価または一物五価という言葉を聞いたことはありますか？

一つの土地には四つ（五つ）の違った価格が存在するということです。

土地の価格を調べる基準となるものが以下の5つです。

• 1.実勢価格
• 2.公示価格
• 3.基準地価
• 4.路線価
• 5.固定資産税評価額

実勢価格は実際に市場で土地が取引された価格のことを指します。

そして、公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額については、国土交通省や都道府県などから発表されている公的な価格となっています。

それぞれが土地のどのような価格を指すのか、どのような状況で必要となるのか詳しく解説していきます。

実際に土地が売買された価格「実勢価格」

街にある不動産屋さん等で土地が3000万円で売り出されていた場合、これはあくまでも売り出し価格で実勢価格ではありません。

この土地が3,000万円で実際に売れた場合は3,000万円が実勢価格となりますが、値下げをして2,500万円で実際に売れた場合2,500万円が実勢価格となるのです。

このように実際に売買取引が成立した価格を実勢価格といいます。

土地売買価格の目安となる「公示価格」

昭和44年法律第49号地価公示法を基に1971年より毎年公示地価を公表しています。

毎年1月1日時点の土地1㎡あたりの価格が３月下旬ごろに発表されています。

しかし、全国の全ての土地を調査しているわけではなく、選定されたうえで限られたポイントのみを調査していることを覚えておいて下さい。

• 基準日：毎年1月1日
• 公表時期：3月下旬
• 公表機関：国土交通省

基準地１㎡あたりの土地価格「基準地価」

公示価格の他に「基準地価」を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

各都道府県が国土利用計画法に基づいて毎年７月１日時点の基準地１㎡あたりの価格を毎年９月下旬に公表しています。

基準値は全国に約２万地点あり公示地価の地点となっている場所もあります。

この基準地価は都道府県が調査しているため都道府県調査地価と呼ばれることもあります。

公示価格は3月に公表され、その後７月に基準地価が公表されます。

この2つの地価を比較することでその年の半年間での地価の動向をつかむこともできます。

• 基準日：毎年7月1日
• 公表時期：9月下旬
• 公表機関：各都道府県

土地の相続税を算出できる「路線価」

路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています。）のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。

引用：財産評価基準書/路線価図・評価倍率

路線価も調査地点が全国にあります。

しかし、公示価格や基準地価に比べて路線価の調査地点は15倍にも及んでいます。

路線価は調査地点が多いことが特徴です。

さらに路線価は公示地価の約８割程度になるよう調整されています。

路線価を実勢価格の参考とすることも可能ですが路線価はあくまで評価額ですので、実勢価格とは異なることが多いです。

• 基準日：毎年1月1日
• 公表時期：7月
• 公表機関：国税庁

路線価をもとに土地の価格を算出する方法は以下のページを参考にしてください。

路線価とは？わかりやすく解説！調べ方や見方、計算方法も理解できます

固定資産税の基準となる「固定資産税評価額」

この固定資産税評価額は市町村が定めています。
３年に１回のペースで改定され公表されています。

また、固定資産税評価額は公示価格の約7割程度になるよう調整されています。

固定資産税評価額は課税証明書に記載されています。

国内に不動産を所有しているのであれば毎年固定資産税納税通知書が手元に届くはずです。

その中の課税明細書で確認していただけます。

• 基準日：毎年1月1日（3年に1回）
• 公表時期：3月～4月
• 公表機関：各市町村

この固定資産税評価額から固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税を算出することができます。

どのような計算式で算出できるのか1つづつ解説していきます。

固定資産税の算出

固定資産税は不動産を所有している者が毎年払う必要がある地方税です。

毎年１月1日の時点で土地や家屋等の不動産を所有している方に課税され、家の場合たとえその家に住んでいなくても所有していると課税対象となります。

固定資産税評価額から固定資産税を算出する計算式は以下の通りです。

この税率は国が定めており、市町村によっては1.5％や1.6％の地域もあります。

都市計画税の算出

都市計画税とは、市街化区域内に土地や家屋等の不動産を所有している人に課税されます。

そして、この都市計画税を徴収して都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充当されます。

毎年１月１日時点で市街化区域内に不動産を所有している人に納税の義務が発生し4月～6月頃に納税通知書が届きます。

固定資産税は不動産を所有している者全員に課されます。

一方で都市計画税は不動産を所有している中でも市街化区域内の不動産を所有している者に限られます。

都市計画税を算出する計算方法は以下の通りです。

不動産取得税の算出

不動産取得税とは
土地等の不動産を取得（購入や贈与含む）した際に取得した者に課税される税金です。

取得した土地や家屋等が存在する都道府県に対して納税することになります。

不動産取得税の算出方法は以下の通りです。

住宅を購入して取得した場合には、決められた条件を満たしていれば不動産取得税の軽減措置を受けることができます。

不動産取得税の軽減措置を受けるには申告が必須です。

面倒だからといって後回しにしておくと大きく損してしまう可能性もあります。

不動産を購入した場合は必ず期限までに申告しましょう。

登録免許税の算出

登録免許税とは、登記をする際に支払う税金のことです。

不動産の登記を行う場合は以下の３種類があります。

①抵当権設定登記

所有権登記がなされている不動産に対して担保として金融機関等が設定する登記です。
住宅ローンを借り入れる際などに抵当権設定登記をされることが多いです。

住宅ローンの借り入れの際に金融機関が抵当権設定登記をしていた場合

万が一住宅ローンを金融機関に返済できなくなった時に抵当権を設定した不動産を売却し、その売却代金から金融機関がローンを回収することができます。

②所有権保存登記

新築マンションや新築戸建て等を購入した場合に初めて行う登記を所有権保存登記と呼びます。

所有権登記が１度もなされていない不動産に対して1番始めに行う登記のことです。

ただし、所有権登記がない土地はほとんど無いので新築を購入しても土地に関しては保存登記ではなく所有権移転登記を行うことが多いです。

③所有権移転登記

購入や贈与などによって、所有権が移転した場合の登記です。

登記をすることで法的にも自分の所有物だと示すことができます。

購入や贈与による所有権移転登記は義務化されていません。
しかし、登記をしていないと関係ない第三者が登記をしたり処分したりさまざまなトラブルが発生する可能性も考えられます。

そのため、不動産を取得した場合は遅滞なく登記を行うことをおすすめいたします。

また相続によって不動産を取得した場合の所有権移転登記は令和6年4月1日より義務化されます。
相続で取得した場合は特に注意しましょう。

登録免許税を算出する方法は以下の通りですが、所定の税率がそれぞれ異なります。

②と③の所有権に関係する登記を行う場合

土地価格の調べ方

ここまでいくつかの土地の価格について紹介してきました。

では実際に土地価格を知りたい場合はどのように調べたら良いのでしょうか。

実勢価格・公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額この5つの土地の価格それぞれの調べ方について解説いたします。

実勢価格の調べ方

ではこの実勢価格を知りたい時はどのように調べるのでしょうか。

過去に取引された価格については、国土交通省の土地総合情報システムというwebサイトから調べることが可能です。

その他に、計算してだいたいの実勢価格を算出することも可能です。

公示価格を使って算出する方法と路線価を使って算出する方法、固定資産税評価額から算出する方法があります。

公示価格・基準地価の調べ方

国土交通省のウェブサイト「標準地・基準地検索システム」から公示価格と基準地価を調べることができます。

日本全国の公示価格・基準地価を調べることができます。

標準地・基準地検索システムから調べる方法は以下の記事にて詳しく解説しています。

土地評価額の何倍で売れる？実勢価格の計算方法と調べ方を徹底解説

路線価格の調べ方

道路に面している土地1㎡あたりの価格を路線価といいます。

この路線価については国税庁のホームページから調べることができます。

くわしい調べ方については以下の記事で解説しています。

わかりやすく解説しているので、是非参考にしてみてください。

路線価とは？わかりやすく解説！調べ方や見方、計算方法も理解できます

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方は以下の通りです。

①固定資産税証明書で確認

固定資産税納税義務者に毎年１回固定資産税納税通知書が送られてきます。

固定資産税納税通知書の中に固定資産税課税証明書が記載されています。

そこに固定資産税評価額が記載されています。

この証明書がお手元にあればすぐに確認できます。
紛失された場合も自治体に申請すれば取り寄せることができます。

まずは、直近の固定資産税納税通知書を保管しているか確認しましょう。

②固定資産税台帳で確認

固定資産税納税通知書以外での確認方法は固定資産税台帳を確認する方法です。

固定資産台帳は各市町村が作成し、市税事務所や税務署などで閲覧することができます。

ただし、この固定資産台帳は所有者本人か本人が委任した代理人もしくは所有者と同居する家族等に限られていますので注意しましょう。

また、土地の所有者でない場合は縦覧帳簿で土地（建物）の価格を確認することは可能です。

土地の売買価格が変動する理由

土地の売却を考えた時、少しでも高い価格で土地を売却したいと思いますよね。

土地の価格について解説してきましたが、土地の価格というのは一定ではなく変動するものです。

土地の面積や容積率などは基本的な土地の価格を決めるうえで重要な条件で、その土地の面積等は変わることは無いですよね。

これらの条件は価格の変動には影響がありません。

では、どのような条件で土地の価格が変動していくのか解説いたします

主に以下の3つのポイントが土地の価格変動に影響してきます。

①世界情勢

近年では新型コロナウイルスの世界的流行によりさまざまな価格変動に影響を与えています。

新型コロナウイルスの影響は日本だけでなく、世界各国が金融緩和政策を行いました。

その結果、住宅ローンも金利が下がり住宅を購入を検討していた方にとっては好機になったことでしょう。

さらに、令和４年にはロシアのウクライナ侵攻が起こりました。このウクライナ侵攻によってロシアからこれまで輸入していた原油や石炭、木材等の物資の輸入制限がなされました。

その結果、供給に追いつかない資源等の価格高騰が続いています。

今後もウクライナ侵攻は長期化が見込まれています。

エネルギー資源の価格高騰や木材の不足により新築住宅の価格が上昇しているのが現状です。

このように世界情勢が土地や住宅を含め不動産価格の変動に与える影響は大きいのです。

②交通アクセス

土地周辺の交通利便性が土地の価格に影響を与えます。

ご存知の方も多いかと思いますが、駅前にある土地は希少性が高く土地価格は高くなります。

駅から遠い住宅でも今後価格の高騰が期待できないわけではありません。

仮に土地から最寄り駅まで徒歩30分の場所にしかない場合、その後の値上がりの可能性は見込まれます。

なぜなら、それだけ土地周辺に駅がないとなると新駅が土地から近い場所にできる可能性も考えられますよね。

このように交通の利便性が土地の価格変動に影響があります。

③周辺環境

さらに、駅だけでなく都市開発によって近くに商業施設や大学などが建設される可能性もあります。

逆に大きな商業施設が閉店したり大学が移転したりすることで価格が下がってしまうことも考えられます。

このような周辺環境が土地の価格に影響するので土地価格の変動に影響を与える理由となります。

土地の売却価格が上がるポイント4選

土地を売却するには少しでも高い価格で売却したいですよね。

土地の価格は変動するともお伝えしましたが実際少しでも高い価格で売却するにはどのようなことに気を付ければ良いのでしょうか。

今回は土地売却価格があがるポイントを３選お伝えしていきます。

①土地の価格が高騰した時に売り出す

土地だけに限らず不動産の売却は売り出すタイミングがとても重要です。

特に土地の価格が高騰したタイミングで売りに出すことをおすすめいたします。

そのためには所有する土地の売却価格相場を調べておく必要があります。

この記事でも紹介した実勢価格を調べたり、不動産会社へ査定依頼をしても良いでしょう。

周りの土地の価格が高騰しているタイミングで売却すると、同じように高値で売却できる可能性が高くなります。

売却するタイミングを見極めることも重要と頭に入れておきましょう。

②古家付土地は更地にする

土地の上に築年数が古く価値が低い家や建物が立っている場合は古家付き土地といいます。

この古家付き土地の売却を検討中の方は、古家を取り壊して更地にしてから売却することをおすすめします。

もちろん解体するには解体費用が必要です。
そのため解体せずに古家付き土地として売却する場合は、価格を低く設定して売却することが多いです。

しかし、買主からすると土地に古家があると解体してからでないと新しく建築することができません。

施行期間も長くなってしまい、デメリットが多くなってしまいがちです。

売却の前に解体し更地にすることで買主は土地の価格が少し高くても解体費用が不要で新しい建物もすぐに建てることができます。

買主としては、購入しやすくなることがメリットです。

したがって少しでも高い価格で売却したい場合は、土地の上にある古家を解体し更地にしてから土地を売却することをおすすめします。

③土地の境界線をはっきりとさせる

土地の境界線を確定させることが土地の売買において重要となります。

土地を売却するにあたり、売主が土地の境界線を確定させることは必須条件で義務とされています。

越境とは境界線を越えて所有物が隣地に入っていることです。

自分の土地に生えている木でも枝葉が隣地に浸入していると越境していることになります。

そのほかにガス管や給排水管が越境していることもあります。

土地に越境があったり、土地の境界線が確定していない場合は売買取引が進んでいく中で問題になったり契約解消になる可能性が高いです。

越境しているかどうかは見ただけでは分からない場合も多いので、専門家に調査依頼することをおすすめします。

④土地売買を依頼する不動産会社選びを慎重に行う

土地や建物等を売却するうえでとても重要なことは「不動産会社選び」です。

不動産会社選びを適当にしてしまうと土地を売却する時に長期化してしまったり極端に安い価格で土地を売却することになってしまいます。

各不動産会社によって宣伝方法や、やり取りのスピード感は異なります。

土地の売却を依頼する不動産会社を決定するまで複数社に査定依頼や無料相談に伺い信頼できる不動産会社を選びましょう。

相性が良かったり、連絡のスピードが速いことや親身に相談に乗ってくれる等ご自身で信頼できると感じられる不動産会社に土地売却を依頼しましょう。

土地の売却においてどの不動産会社に依頼するかで結果が大きく変わってきます。

不動産選びを適当にしてしまうと土地の売却期間が長引いてしまい時間が無駄になってしまったなんてことも珍しくありません。

さらに土地の売却にあたり売却方法は、「仲介」のほかに「業者買取」も選択肢にいれることをおすすめします。

特に条件が悪い土地は仲介で売却依頼をしても、成約まで時間がかかってしまうことがあります。

売れ残っている土地は印象が悪くなり、問い合わせも減って価格も下がっていく可能性もあります。

そんな時は「買取」も視野に入れてみると良いでしょう。

買取では不動産会社が直接土地を買い取ってくれる為、即日現金化が可能です。

仲介に比べると買取価格は少し下がりますが、仲介ではないので「仲介手数料」が不要となります。

その結果、金額にほとんど差がないことも多いのです。

まずは土地売却価格の査定だけでも不動産会社へ依頼することをお勧めいたします。

土地売買価格の調べ方　まとめ

土地の価格は1つではありません。

一物四価（五価）といっていくつか土地の価格を表すものがあります。

公示価格
土地取引の目安になる価格で「適正な地価の形成に寄与すること」が目的として作られました。

基準地価
各都道府県が国土利用計画法に基づいて毎年７月１日時点の基準地１㎡あたりの土地の価格

路線価
道路に面している土地1㎡あたりの土地評価額

固定資産税評価額
固定資産税の基準となる評価額

実勢価格
時価という場合もありますが実際にその時の市場で売買取引が行われた価格のことです。

土地の価格は変動していきます。

面積や建蔽率等基本的な土地情報以外に土地の価格変動へ影響があることは以下のようなことです。

• ①世界情勢
• ②交通アクセス
• ③周辺環境

土地を少しでも高い価格で売却するためのポイント3選

• ①土地の価格が高騰した時に売り出す
• ②古家付土地は更地にする
• ③土地の境界線をはっきりとさせる
• ④土地売買を依頼する不動産会社選びを慎重に行う

当社ダイシン都市開発では、他社でお断りされたような不動産でも買取を受けております。

当社では広いネットワークやインターネット広告を駆使し広島、福山、山口を中心に不動産業を行っております。

不動産売却などでお悩みの方は些細なことでも、お問合せフォームよりご相談ください。

広島市で土地売却に一番重要なこと

土地売却について解説しました。

土地の売却を考えた時に、希望通りの価格で土地を売却できたり早期売却ができるとうれしいですよね。

この土地の取引において、1番重要なことは、お客様に寄り添った業者に依頼することです。

土地売買取引は金額が大きいことから人生で何度も経験することではありません。

だからこそ、失敗しないためにもパートナーとなる不動産会社選びが大切です。

当社ダイシン都市開発では、どのような条件でもお客様に寄り添ったご提案を行っております。

当社は、広島市、福山市や山口県をメインに不動産取引を行っている会社です。

ダイシン都市開発の強み

では、なぜダイシン都市開発が広島、福山、山口等でお客様に選ばれているのか。
この章では、ダイシン都市開発の強みをお伝えします。

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ダイシン都市開発では広島県福山市・東広島市・山口県山口市を拠点に販売活動を行ってまいりました。

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圧倒的に多い販売実績と経験からお客様１人１人の不動産お取引に合わせてサポートさせていただきます。

②買取が難しい土地でも買取が可能

弊社では、お客様が他社で買取を断られた土地でも買取をさせていただいております。

ネット活用だけでなく、住宅メーカーや投資家たちとの広いつながりを強みに安定した販売が可能となっております。

そのため、どのような土地や物件でも買取が可能となっております。

③地元出身のスタッフによる早期売却

広島県や山口県の地元出身のスタッフが活躍しています。

そのため、地域情報の収集力が高く、ニーズに合わせた販売戦略で早期売却に導きます。

④ネットを駆使した販売活動

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また、弊社では広島市、福山市だけでなく山口県でもネットを活用した販売活動を積極的に行っています。

ネットを駆使した販売力は近年の不動産業界では大きな強みであると自負しています。

⑤お客様第一主義

当社では、お客様第一主義を常に心がけるよう、社員教育も徹底しておこなっています。

お客様のお悩み事を解決する為、お客様の心に常に寄り添い丁寧に対応することをモットーにしています。

土地の早期売却をご希望の方は、 経験豊富でお客様に寄り添い丁寧で迅速な対応のダイシン都市開発にお任せください。

では、ダイシン都市開発はなぜ不動産を早くて高く売却ができるのかお伝えします。

なぜダイシン都市開発はなぜ山口・広島・福山で不動産を早くて高く売却できるのか

①土地や家屋の適切な売却相場を把握している

土地の適切な売却相場を把握している

まず、一番重要な「売却相場」についてですが、ダイシン都市開発では常に情報収集を行っており、山口・広島・福山、各地域の土地の単価を把握しています。

また、山口・広島・福山の各地域に店舗があるり、その地に密着して土地勘のある営業マンを配置しているため地場の情報収集にそもそも強い土壌でもあります。

さらに大手の不動産会社との取引が多く、地域の土地情報だけでなく幅広い意見を保有していることが強みになっており、そのため適切な価格での査定を素早くご提示できる体制があります。

さらに、山口・広島・福山の各営業所に「買取専属」の担当者がおり、お客様へのレスポンスも早く、流れもスピーディーに対応することが出来ます。

②顧客様との関係性

土地売却において顧客様との関係性は重要です。

普段から、ネット、チラシ広告などで集客活動をしており、常に土地の購入検討者様に対してのアプローチ、促進を行っています。

山口・広島・福山の各営業所ごとに顧客様の情報を管理しており、売りたい地域の情報を求めているお客様のもとへ素早く届けることが可能な体制を整えています。

そのためお客様からのレスポンスも早く、スピーディーな対応を心掛けているため早期の売却が可能となっています。

また、お取引先様は購入検討者様だけでなく、大手ハウスメーカーへの紹介もできるため幅広い営業活動が可能です。

売主様の不安を取り除き、売主様の立場にも立ちながら・経験豊富な不動産仲介としての専門的な立場にも立つ。

両局面から取り組む事によってダイシン都市開発では時期を見誤ることなく早期売却が可能を実現しています。

③ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる

ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる

不動産売却において会社選定をする際にその会社の「買取希望者様のリスト」は重要です。

弊社には専属の事業主がおり、売却の御対応をスムーズに行うことを可能にしています。
（専属の事業主とは、大手ビルダー様や大手ハウスメーカー様のことを指します。）

他にもダイシン都市開発のグループ会社である【アクア】という販売会社も、同様に建売住宅や注文住宅を販売しているので、そちらのお客様にもご紹介できるため、当社販売部門のやり取りしてる個人のお客様も多くいらっしゃいますし、そのほかにも見込みの顧客様に多くご紹介できる環境が整っています。

ダイシン都市開発の強みはこの不動産売却先の豊富さとスピーディーさにあります。