不動産売却に必要な費用は？相場や税金控除など詳しく解説！

不動産売却にかかる12の費用

不動産売却の費用といえば、仲介手数料を思い浮かべる方が多いかと思います。

不動産を売却すると、仲介手数料だけでなく他にも多くの費用がかかります。

不動産売却の費用は、売却価格の４～６％程が目安です。

不動産売却にかかる費用は以下の通りです。

仲介手数料

不動産の売却を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料を仲介手数料といいます。

仲介手数料は、依頼した物件が売れた場合にのみ成功報酬として発生します。
そのため、仲介を依頼するだけでは仲介手数料は発生しません。

また、複数の不動産会社に仲介を依頼している場合も、仲介手数料を支払うのは売買契約が成立した不動産会社のみです。

一般的に、売買契約を締結した際に半額を支払い、残りの半額は買い主に不動産を引き渡すときに支払います。

仲介手数料は通常業務で発生する費用が含まれます。
物件情報サイトへの掲載やチラシ配布などの営業活動が対象です。

仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律で上限が定められています。

仲介手数料は不動産会社が計算して提示してくれますが、事前に自分で計算しておけば仲介手数料の目安を知ることができます。

売買価格が3,000万円の場合の仲介手数料は以下の計算で求めることができます。

売買価格が3,000万円の場合の仲介手数料は、105万6000円になります。

支払い方法は、現金払いが多いですが、仲介手数料が高額の場合は銀行振込で支払うことができる場合があります。

仲介手数料には上限はありますが、下限はありません。
多くの不動産会社が上限マックスで仲介手数料を設定しています。

キャンペーンなどで“仲介手数料無料”の不動産会社があるかもしれません。

複数の不動産会社に依頼をして見積もりを出してもらいましょう。

印紙税

印紙税とは、売買契約書などの法的な書類に貼る収入印紙のことです。
収入印紙を書類に貼って割り印をすることで印紙税を納税したことになります。

印紙税の金額は不動産の売買金額によって異なります。

現在、印紙税は軽減税率となっています。（2025年2月現在）
2014年4月1日から2027年3月31日までの間に作成する契約書は軽減措置の対象となるため、軽減税率となります。

印紙税は契約書１通につき課税されます。
売り主と買い主が１通ずつ原本を保管する場合は、契約書が２通になるので２通分の印紙代がかかります。

基本的に不動産会社が収入印紙を準備し、契約時に清算します。

譲渡所得税

所有している不動産を売却して得られた利益を「譲渡所得」といいます。

この譲渡所得には所得税や住民税が発生します。
これらの税金をまとめて、「譲渡所得税」と呼ばれます。

不動産を売却しても利益が出なかった場合は、譲渡所得税は発生しません。

譲渡所得税は不動産の売却価格のみにかかるわけではありません。

不動産を買ったときの費用と、売るときの費用を売却価格から差し引いたものが譲渡所得となります。
譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

取得費は、売却する不動産を購入する際にかかった費用です。
売却する不動産の購入代金や仲介手数料、測量費、登記費用や不動産所得税などが含まれます。

譲渡費用は、不動産の売却の際にかかった費用です。
不動産会社へ支払う仲介手数料や印紙税、建物解体費などが含まれます。

譲渡費用は、売却するために使った費用なので、修繕費や固定資産税は含みません。

譲渡所得にかかる税金は不動産を所有していた期間によって税率が変わります。

税率は以下の通りです。

所有期間が５年以下の不動産を売却した際は「短期譲渡所得」、５年超は「長期譲渡所得」となります。

所有期間は、売却した年の1月1日を基準とします。

では、2010年2月に不動産を取得し、2015年5月に売却する例を見てみましょう。

この場合、所有期間は5年を超えています。
しかし、1月1日を基準とするため所有期間は4年11ヶ月となり4年所有していることになります。
そのため、短期譲渡所得となります。

住宅ローン返済手数料

売却する不動産に住宅ローンが残っていると売却ができないため、住宅ローンの残債を一括で支払って完済します。

一括返済をする際に、金融機関に事務手数料を支払います。

金融機関によって手数料は異なりますが、１万円～３万円程が相場とされています。

また、インターネットから手続きをすると手数料が無料になるケースもあります。

住宅ローン返済手数料は売却する不動産の住宅ローンが残っている人のみにかかる手数料です。

住宅ローン返済中のお家の売却をご検討中の方は、過去の記事をご覧ください。
詳しく説明しています。

住宅ローン返済中でもお家を売却できる？！手順や条件など徹底解説！

登記・抵当権抹消費用

不動産を売却すると、不動産の所有権が売り主から買い主に移行されます。

所有権を移行するには、「所有権移転登記」が必要です。

所有権移転登記する際に、登録免許税が発生し、この費用は買い主が負担をします。

登録免許税は固定資産税評価額に自治体ごとの税率をかけて計算します。

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、ローンを全て返済して「抵当権抹消」の手続きをします。

売却時に住宅ローンが完済していても抵当権抹消手続きをしていなければ抵当権は抹消されていないので手続きをしましょう。

抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼します。

個人で手続きをすることも可能ですが、とても複雑なので司法書士に依頼することをおすすめします。

抵当権抹消費用は5,000円～2万円ほどが相場とされています。

引っ越し代

お家を売却し、新しいお家へ引っ越す際に、引っ越し業者にお願いすると引っ越し費用が発生します。

荷物の量や距離、時期によって費用が変わります。

また、引っ越し業者によっても費用が異なるので、複数の引っ越し業者へ見積もりの依頼をしましょう。

ハウスクリーニング費用

不動産の売却に向けてお部屋を綺麗にしておきたい方はハウスクリーニングがおすすめです。

売却する物件を綺麗にしておくことで、買い手が見つかりやすいです。

お家すべてをクリーニングする必要はありません。
浴室や洗面台、トイレやキッチンなどの水回り、レンジフードや壁紙、フローリングなどは汚れが付きやすく、内覧時に購入希望者が良く見る場所なため、クリーニングをおすすめします。

特に水回りは、自分で掃除をするよりも専門の業者にお願いした方が良い場所です。

クリーニング費用は、お家の広さや掃除する場所の数、居住中か空室かによって異なります。

１Rですと、２万円程が相場となっています。
４LDKの場合は、５万～１０万円程となっています。

測量費用

境界が確定していない土地や戸建てを売却する場合、確定測量を行うため測量費用がかかります。

測量は、その土地の境界と面積を明確にするために行います。

土地の境界を明確にすれば正確な土地の面積が分かります。
確定測量を行うことで登記簿の面積との相違などによるトラブル防止になります。

また、境界を明確にすることで隣地とのトラブル防止にもなります。

土地の測量は必須事項ではありませんが、トラブル防止のためにも測量することをおすすめします。
トラブルの可能性が低くなれば購入希望者も増えるでしょう。

測量費用は３０万～１００万円ほどです。

国や市の立ち合いが必要な場合もあるため、必要になった際は測量費が高くなってしまいます。

マンションの売却の場合、土地は売却しないため測量は不要です。

解体費用

築年数が経っており、建物を解体し更地にしてから売却する方が高く売れる場合もあります。

建物の解体費用は、建物の構造や建材によって異なります。

一戸建てで一般的な木造住宅の場合、１坪当たり３～５万円程です。
鉄筋やコンクリートなど廃棄しづらい建材だと、解体費用が高額になります。

家財等の処分費用

不動産を売却するときや解体するときは家の中を空にしておきましょう。

不用品は一般ごみや粗大ごみとして処分します。
一般ごみは無料で回収してくれますが、量が多い場合は、事業用ごみとして料金が発生する場合もあるので、数回に分けて出しましょう。

粗大ごみは自治体ごとに回収日が決まっています。

また、粗大ごみを処分するには料金がかかります。
詳しくは、自治体の清掃課などに確認してください。

一般ごみや粗大ごみとして扱われないものは、廃棄となります。
不動産の残留物や埋蔵物を廃棄するにも料金が発生します。

木くずや石、アスファルト、廃プラスチックなどお家を取り壊したときに排出される一般ごみや粗大ごみ以外のごみが対象です。

効率よく処分する方法としては、片付け専門の業者に依頼することです。

一戸建ての場合、処分するごみの量によって異なりますが、１５万円～５０万円ほどで不用品を処分してくれます。

処分する量で料金が決まるため、一般ごみとして無料で処分できる小さな不用品などは計画的に処分していくことも大切です。

書類の発行費用

不動産の売却には、さまざまな書類が必要です。

たとえば、境界確認書や固定資産税評価書、住民票などです。

手元にない場合は、再発行する必要があります。

再発行の相場は、書類の種類によって異なりますが、300円ほどです。

確定申告

不動産を売却して譲渡所得が出た場合にのみ、売買をした翌年度の２月１６日から３月１５日までに確定申告をして納税します。

不動産の売却で譲渡所得がない場合でも、税金の特例を適用するには確定申告を行わなければ適用できないものもあります。

不動産売却　税金の特別控除

不動産売却では、一定の条件を満たすことで税金控除の特例を受けられ、納税額が少なくなることがあります。

自己判断で適用できると思っていても、条件を満たせずに適用外になることもあります。
売却前に、税務署や不動産会社に相談しましょう。

マイホームの3,000万円控除

不動産を売却した際に発生した譲渡所得が最高3,000万円まで非課税になる控除があります。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
一般的には、略して「マイホームの3,000万円控除」と呼ばれています。

必要な条件を満たすことで、所有期間に関わらず、最大3,000万円までの利益に対して、所得税や住民税が発生しません。

利益が3,000万円を超えている場合は、超えた部分に課税されます。

マイホーム3,000万円控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

詳しい要件や申請方法は国税庁ホームページからご確認ください。
No.3302 マイホームを売ったときの特例
この特例は次に紹介する「１０年超所有軽減税率の特例」と併合できますが、その次に紹介する「特定居住用財産の買い換え特例」とは併合できません。

10年超所有軽減税率を適用

売却したお家が１０年を超えて所有しているものであれば、3,000万円の特別控除を適用しても譲渡所得が残る場合、残った部分に軽減税率の特例を使うことが可能です。

ただし、次に紹介する「特定居住用財産の買い換え特例」は併合することができません。

特例を受けるには、売却した年の１月１日時点で所有期間が１０年を超えていることが大前提です。

適用条件は以下の通りです。

通常の長期譲渡所得は、20.315％なので特例を適用することで6,000万円以下の部分は14.21％まで税率を抑えることができます。

詳しくは、国税庁ホームページからご確認ください。
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

特定居住用財産の買い換え特例を適用

マイホームの住み換えのために不動産を売却する場合、譲渡所得税等が課税されないという特例です。

この特例は、１０年以上所有し住んでいたマイホームを売却し、代わりに新居を購入するときに使えます。
一般的には、「買い換え特例」と呼びます。

売却するお家よりも高い金額の住宅に買い換えをし、住み替える場合、売却した利益分にかかる譲渡所得課税の先送りができます。

そのため、将来買い換えたお家を売却する際にこのときの譲渡所得課税がまとめて課せられます。

たとえば、2,000万円で購入したお家を4,000万円で売却し、5,000万円のお家に買い換えた場合
（売却額）4,000万円 －（取得費用）2,000万円＝2,000万円
売却による利益が2,000万円となり、本来であればこれに課税されます。

しかし、特例を適用することで、2,000万円分の課税がされなくなります。

この2,000万円分の課税は、次の売却まで先送りにしているため次回売却するときに課税されます。

適用条件が複数あり、主な条件は以下の通りです。

詳しくは、国税庁ホームページからご確認ください。
No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

買い換え特例を適用する場合「3,000万円の特別控除」や「１０年超所有軽減税率の特例」と併合することができません。

赤字になった場合の特例を適用

お家を売却して譲渡所得がマイナスになり、赤字になることもあります。

赤字になった際に家計の負担を軽減してくれるのが「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

この特例を受けることで、損失通算をすることができます。

損益通算とは、ある所得で損失が出たときに、他の所得からその損失を差し引くことです。

損益通算を行うことで、課税対象となる所得金額が抑えられ、税金を少なくすることができます。

損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、売却した年の翌年以降最大３年間繰り越して控除することができます。

特例を適用するための条件は以下の通りです。

この特例は、新たにお家を取得しない場合でも適用することができます。

詳しくは、国税庁ホームページからご確認ください。
No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

不動産売却の流れを理解しましょう

不動産の売却で大きなお金の支払いは、売却が成立してからです。

不動産の流れを知っておくことで、お金を準備するタイミングを知ることができます。
また、準備をしておくことでスムーズに売却を完了することができます。

不動産売却の流れは以下の通りです。

複数の不動産会社に査定を依頼

不動産売却では、依頼する不動産会社がカギとなります。

査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。

不動産の査定額は、不動産会社によって差が出ることが多いため、必ず複数社に依頼しましょう。

また、「地元に強い会社」「マンションが得意な会社」「戸建てが得意な会社」「高額査定の会社」「ベテランスタッフのいる会社」など不動産会社によって強みが違います。

仲介をお願いした不動産会社次第で、売却額や売却期間などに大きな差が出ることがあります。

複数社に査定依頼をして、自分と相性の良い不動産会社を選びましょう。

ダイシン都市開発では、不動産売却・買い取り・査定のご相談を無料で承っております。
お気軽にご相談ください。

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相場を自分でも調べる

不動産会社に査定を依頼するだけでもいいですが、自分でも売却額の相場を調べておくことをおすすめします。

自分で相場を把握することで、不動産会社が提示してきた売却額が妥当なのか判断することができます。

自分で調べる方法は、「レインズマーケットインフォメーション」、「不動産情報ライブラリ」で確認することができます。

詳しくは、過去の記事で説明しています。

マンションの売却相場はいくら？相場や高く売るコツを伝授！

準備すべき書類を揃える

不動産売却の際、必要な書類がいくつかあります。

これらの書類は、役所で取得しないと行けないものと自宅で保管しているものがあります。

また、公共書類の中には、有効期限があるものもあるため、売却の流れを知っておくことで計画的に書類を揃えることができます。

不動産の売却で最初から必要な書類は以下の５つです。

その他の書類は、必要なタイミングで担当者が教えてくれます。

売買契約で必要な書類を用意する

購入希望者からの申し込みが入ったら、売買契約時に必要な書類の準備をはじめます。

担当者が必要なタイミングで知らせてくれるので、それに合わせて用意しましょう。

また、このタイミングで不動産会社へ支払う仲介手数料の半分を準備しておきましょう。

住宅ローンの一括返済が必要な方は、売買契約で受け取った売却額で一括返済します。
その際に、金融機関へ支払う事務手数料などが必要です。

その他の費用については、一般的に不動産会社が立て替えをしてくれるため、契約の最後に清算します。

不動産会社の選び方

不動産を売却するには多くの諸費用がかかります。

また、不動産会社によって売却価格や仲介手数料などが異なります。

不動産会社を選ぶ際に、価格だけで判断せず、適切な売却活動をしてくれるか、過去の取引実績が多いかなども確認するようにしましょう。

ここでは、失敗しない不動産会社選びのポイントを４つご紹介します。

不動産業歴が長い

不動産の売買をたくさん行っている不動産業歴の長い不動産会社を選ぶことです。

業歴が長い会社は、売買実績が多く顧客から信頼されている理由があるはずです。

業歴の長さは、宅地建物取引業の免許番号を見ることで確認できます。

不動産を扱うには、この免許が必要です。
ホームページやチラシ、店舗の看板などに必ず記載されています。

「○○○知事免許（0）第0000号」や「国土交通大臣免許（0）第0000号」と記載されています。
（）の数字は免許更新の回数です。

この数字が大きいほど不動産業歴の長い会社となります。

免許更新は５年に一度行います。
開業６年目の場合（２）、開業１１年目の場合（３）となります。

相場に合った査定価格の提示

複数の不動産会社に査定を依頼すると相場よりも査定額がはるかに上回る額を提示してくる会社もあります。

しかし、その査定額で買い取ってくれるわけではありません。

査定依頼で提示される価格はあくまで査定額です。

相場以上の価格での売却では、購入希望者は手をつけにくく、なかなか売れません。
販売期間が長いと値下げをするしかありません。

高い査定額を提示されたものの、売却時には、相場以下になっていたり、売却期間が長引いてしまったりすることがあります。

相場よりも高い査定額を提示してきた不動産会社になぜその査定額になったのか理由を聞くことをおすすめします。

売却力がある

販売戦略をしっかり立てて販売活動を適切に行うことで早く、高く売れる可能性が高くなります。

不動産会社の中には、不動産情報サイトや広告媒体に不動産情報を登録するだけで、問い合わせが来るのを待っているだけの受け身型の会社もあります。

積極的に販売活動を行ってもらえるか見極めることが大切です。

得意分野の不動産がある

不動産会社にも得意な不動産と苦手な不動産があります。

たとえば、戸建てが得意、マンションが得意、○○エリアが得意などです。

売却を考えている不動産を得意とした不動産会社に依頼することが大切です。

不動産会社の得意分野は、会社のホームページの販売実績や、担当者に直接聞くことで確認できます。

まとめ

不動産を売却するには、多くの費用が必要になります。

仲介手数料だけでなく、登記費用や譲渡所得税、ローン返済手数料、印紙税など、さまざまな費用がかかります。

不動産売却にかかる税金の控除などを利用することで、費用を減らすことができます。

まずは、不動産売却の流れを理解することで、どのタイミングで何が必要か分かるので、不安が減るかと思います。

不動産売却の流れや費用などを理解し、スムーズに売却が進むよう準備しましょう。

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