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- 中古物件は売却前にリフォームが必要？ メリット・デメリットを解説！
築年数が経過している物件をリフォームして売却するか、現状のまま売却するか悩まれる方が多くいます。
リフォームしたからといって、高額で売却できるとは限りません。
また、フルリフォームをせずに、最低限のリフォームだけを行い、買い手を見つける目的のための部分的なリフォームも可能です。
本記事では、リフォームして売る際のメリット・デメリットをわかりやすく解説していきます。
さらに、中古物件でも高く売れる物件の特徴やなかなか売れない物件の特徴、中古物件を高く売るコツについてもご説明します。
中古物件は売却前にリフォームした方が良い？
中古物件を売却する際に少しでも良い状態で売却できるようにと、リフォームを考えている方もいるかと思います。
しかし、リフォームしたから高く売れるとは限りません。
物件の状態が悪く、買い手が見つかりそうにない場合は、リフォームをおすすめします。
また、水回りや壁紙など部分的な劣化の場合は、その箇所だけをリフォームすることもできます。
物件がきれいでそのままの状態でも買い手が見つかりそうな場合は、リフォームをする必要はありません。
リフォームは、物件を高く売却する目的ではなく、状態の悪い物件でも買ってもらいやすくするために行います。
中古物件のリフォームは費用が高くなりやすく、物件を売却できてもリフォーム代の採算が取れない場合が多いです。
リフォームした方がいいか、しなくてもいいかは物件の状態によって決まるため、不動産会社に相談することをおすすめします。
売却前にリフォームするメリット
中古物件は売却前にリフォームを行うことで、買い手が付きやすくなったり、売却価格が上昇したりとメリットがあります。
詳しくメリットを見ていきましょう。
査定額が高くなりやすい
中古物件の売却価格は、物件の状態や市場の状況によって大きく変動します。
リフォームを行うことで物件がきれいな状態になるため、査定額が高くなりやすいです。
リフォーム費用は決して安くないため、キッチンや洗面所、トイレなど購入者の気になる部分に絞ってリフォームすることで費用を抑えることができます。
査定額は高くなりやすいですが、リフォーム費用もかかるためリフォーム前に不動産会社に相談することをおすすめします。
家の印象が良くなる
中古物件は、リフォームを行うことで、住みやすくなり物件もきれいになるため、査定や内覧の印象がアップします。
築年数が経っており、長年住んでいた物件は、水回りにカビや水垢があったり、壁や床が傷んでいたりと、劣化した部分が多いです。
また、汲み取り式トイレや五右衛門風呂など、あまりにも古い設備は、現代式の設備にリフォームすることで古さがなくなるため、かなり印象を改善することができます。
物件すべてをリフォームするのではなく、状態の悪い箇所のみをリフォームするだけでも物件の印象は大幅に良くなります。
見た目を改善することで、物件の印象が良くなり、購入検討者からの評価が上がり、売却がスムーズに進むケースが多いです。
さらに、リフォーム済という付加価値があるため、内覧希望者が増える傾向にあります。
すぐに住めるため買い手が付きやすい
中古物件を探している購入希望者の中には、即入居可能なリフォーム済の物件を探している方が多くいます。
また、新築よりも割安な中古物件を購入したいと考えて、あえてリフォーム済の物件を探している方もいます。
リフォームして即入居可能な物件として売り出すことで買い手が付きやすく、早期売却ができる可能性があります。
売却前にリフォームするデメリット
中古物件は売却前にリフォームを行う場合、注意すべきことがあります。
リフォームして売却した際のデメリットについて、対策方法も併せてご説明します。
詳しくデメリットを見ていきましょう。
リフォーム中は売却活動ができない
少しでもきれいな状態で物件を売却したいと考え、様々な箇所のリフォームを行うと、リフォームに時間がかかり、売却活動をすぐに始めることができません。
キッチンや浴室などの水回りのリフォームは売却に効果的ですが、リフォームにはそれぞれ１週間程度かかるとされています。
さらに、内装や間取りなど大幅に改修する場合、それぞれ２～３週間程度かかる場合がほとんどです。
また、リフォーム会社選びも重要です。
リフォームを依頼する前に、必ず見積もりやどのくらいで終わるのか確認しましょう。
リフォーム内容によっては、マンションであれば事前に管理組合に申請などの手続きが必要な場合もあります。
リフォームの内容にもよりますが、リフォーム会社選びからリフォーム完了まで少なくとも１ヶ月ほどはかかると考えられます。
早期売却を希望の方は、計画的に進めていきましょう。
リフォーム費用が売却額を上回る可能性がある
リフォーム費用を売却額で回収できるとは限りません。
売却価格は、物件の立地条件や市場の状況で大きく変動します。
物件の損傷が激しい・築年数が経ちすぎている・シロアリ被害を受けている・最寄り駅からのアクセスが不便などの場合は、リフォーム費用がかさんでしまったり、相場より売却額が低くなったりすることがあります。
不動産売却において、多くの売主はリフォーム費用を売却額で回収したいと考えます。
しかし、リフォームを行ったとしても望み通りの価格で売却できないケースもあります。
また、購入希望者からの価格交渉や売却活動中の値下げなどで、思っていた価格を下回る価格での売却になる可能性もあります。
特に、中古マンションの購入を考えている方は、立地や価格帯を重視する傾向があります。
そのため、リフォームした分高く売り出そうとすると相場より高くなるため、かえって売れにくくなってしまいます。
また、近年の建築資材価格や人件費の上昇により、リフォーム工事の価格が高騰傾向にあります。
このような状況下のため、リフォーム費用を売却額で回収することが難しくなっています。
例えば、そのままでも物件の状態が良く、2,000万円で買い手がつくような物件に500万円でリフォームして売り出した場合、リフォーム費用を上乗せした2,500万円で売り出します。
しかし、相場よりも500万円高いため、買い手が付きづらくなります。
そのため、売却期間が長引き値下げせざるを得ない状態になります。
値下げを行うとリフォーム費用の500万円を回収する事ができません。
このような事態にならないように、リフォームを検討している方はリフォームを行う前に不動産会社に相談することをおすすめします。
自分好みにリフォームしたい顧客は狙えない
中古物件を購入し、自分好みにリフォームしたい顧客にとっては、リフォーム済物件は購入対象外になってしまいます。
自分好みにリフォームしたい購入者層は、比較的手ごろな価格で物件を購入し、理想の住空間を自身で作り上げることを望んでいます。
そのため、リフォームを行い価格が上昇した物件は、自分好みにリフォームしたい顧客には敬遠される傾向にあります。
売却前にリフォームすべき物件の特徴
壁紙がはがれている場合や、設備が古すぎる物件は、購入希望者が内覧した際の印象が極端に悪くなるため、リフォームをおすすめします。
このような場合は、フルリフォームではなく、部分的なリフォームを行います。
どのようなリフォームをすべきか説明していきます。
壁や床の老朽化
壁や床は、内覧時に目に付く部分です。
たとえば、壁紙の場合、たばこのヤニや日焼けによって黄ばんでいたり、破れていたりすると物件の評価が下がってしまうため、壁紙の張り替えをおすすめします。
壁紙の張り替えは１０万円程の費用がかかりますが、張り替えるだけでお部屋の印象が明るくなるため、壁紙の状態が悪い場合は張り替えて売却しましょう。
床の場合、フローリングは数十年程度で老朽化してしまいます。
床がきしんだり、傾いたり、沈んでいたり、反り返ったりしている場合、修繕することをおすすめします。
また、畳のお部屋は畳にカビが付いていたり、擦り切れていたり、ささくれができている場合には、畳の修繕をおすすめします。
カビが発生していると、畳の裏側や建物にも広がってしまう場合があります。
建物にまでカビが広がっている場合、建物本体が老朽化してしまうので業者に依頼して修理してもらいましょう。
家の設備が古いまたは故障している
物件の設備があまりにも古い場合は、物件自体が古い印象を与えてしまうため、新しい設備にリフォームすると良いでしょう。
たとえば、汲み取り式のトイレです。
汲み取り式のトイレは、においが気になる点や、定期的に業者に汲み取りを依頼しなければならない点などデメリットが多いです。
他にも、古すぎる設備にはデメリットが多いため、交換すると良いでしょう。
しかし、設備の交換は費用が高額になりやすいため、あまりにも古くて使えそうにない設備以外は極力交換せずにそのまま売却すると費用を抑えることができます。
また、設備が故障している場合は、内覧者からの印象が下がってしまうため、修理または交換をしておきましょう。
水道や給湯器からの水漏れが発生している場合は、修理しておきましょう。
物件の設備が修理では直りそうにないものは交換になります。
しかし、交換になると費用が高額になるケースが多いため、交換せずにそのまま売り出すことも考えておきましょう。
高く売れる物件の特徴
中古物件でも高く売れる物件の特徴があります。
中古物件にはリフォームを行うことで価格が上昇し、相場以上の価格での売却が期待できます。
特徴について詳しく見ていきましょう。
快適な室内環境
購入希望者の中には室内環境が整っており、快適な生活を始められることを重視する方が多くいます。
特に効果的なのは、以下のような要素を備えた室内環境設備です。
陽当り・風通し
窓の大型化、風通し経路を確保することで日当り・風通しが良くなり、内覧時の印象が大幅に改善します。
収納スペース
ウォークインクローゼット、パントリーの設置は収納スペースが増え、子育て世代に好評です。
断熱性能
二重窓や壁面断熱材の施工を施すことで、光熱費削減効果をアピールできます。
暮らしやすい周辺環境
スーパーや病院などへのアクセスが良好な地域は、暮らしやすいため購入希望者からの人気が高まります。
高く売れる物件の周辺環境を説明していきます。
最寄り駅やバス停が近い
最寄り駅やバス停などの近くでは、交通の便がいいため、物件価値が大きく上昇します。
駅が近いことで、通勤・通学の利便性が高まり、若い世代からの需要が強いです。
また、主要駅が近くにあることで、都心へのアクセスがしやすく、幅広い世代からの需要があります。
さらに、バス停は天気の悪い日の交通手段にぴったりです。
特に、高齢者の移動には最適な交通手段です。
スーパーやコンビニが近い
スーパーやコンビニなどの生活利便施設へのアクセスが良好な地域は物件の魅力がアップします。
特に、生活利便施設へ徒歩圏内で行ける物件は、子育て世代や高齢者層からの人気が高まります。
購入希望者からの需要が高まるため高い評価を受け、相場より高値で取引できる傾向にあります。
病院や銀行などの公共施設が近い
病院や銀行などの公共施設が近くにある地域は、幅広い世代から大変人気のあるエリアです。
特に、医療機関や行政サービス施設が徒歩圏内で行ける距離にあると、物件の価値が上昇します。
リフォーム後も高値で売れにくい物件の特徴
リフォームを行っても高値で売却できるわけではありません。
リフォームを行うときは、物件の状態、状況をしっかり見極める必要があります。
この章では、リフォームを行っても高値で売れにくく、リフォーム費用を売却額で回収できない可能性のある物件の特徴について説明していきます。
また、これから説明する特徴に該当する物件は、リフォーム費用を回収できない可能性があるため、現状での売却をおすすめします。
古すぎるお家
築年数が経過している物件は、外装や内装のリフォーム以外にも、構造部分の補強や設備の交換が必要な場合が多いです。
例えば、建物を支える基礎や柱などは建物の強度や安全性を担う重要な部分です。
経年劣化によって強度が低下してしまうため、補強が必要です。
また、設備配管が劣化していると、水漏れや詰まり赤茶色の水が出るなどの生活に影響があります。
老朽化している場合は、新しい配管に更新や更生を施す必要があります。
さらに、1981年以前に建てられた建物は、現行の耐震基準を満たしていないため、耐震性能や防火性能が新耐震基準と比べると劣っています。
耐震改修工事を行うことで、建物を強化することができます。
築年数が経過しており、構造部分の補強や設備の交換が必要な場合、それなりの費用がかかります。
リフォームして売却できたとしても、リフォーム費用を売却額で回収することは難しくなります。
リフォームをするべきか悩んだ際には、不動産会社やリフォーム会社に相談しましょう。
暮らしにくい周辺環境
不動産の価値は、周辺環境によって決まるといっても過言ではありません。
リフォームを行い、魅力的に改装した物件でも立地が悪いと買い手が付きにくいです。
特に、公共交通機関へのアクセスは重要です。
車を持っている方はあまり気にならないかもしれませんが、車を持っていない方の多くは公共交通機関を利用します。
たとえば、駅までの距離が遠い・バス停が遠い・バスの運行頻度が限られている地域では、日常生活に必要な利便施設へのアクセスが悪くなってしまいます。
特に、買い物施設へのアクセスは重要なポイントです。
スーパーや商業施設まで遠い場合、高齢者や小さな子供のいる家族には、生活しにくい環境となる可能性が高いです。
また、地形に特徴のある地域は買い手が付きにくいです。
たとえば、急な坂道や階段が多いなどがあります。
地形に特徴がある地域の物件は、リフォームして売却できたとしても、相場より売却額が下回る可能性が高いため、リフォーム費用を回収できる可能性は低いです。
リフォームを行っても高値で売却できるとは限らないため、慎重に検討してリフォームを行いましょう。
また、不動産会社やリフォーム会社に相談することもおすすめです。
中古物件を高く売るために
中古物件を高く売るためには、適切なリフォームを行うことがとても大切です。
中古物件は市場ニーズを把握し、適切なリフォームを行うことで最大限の効果を引き出すことが可能です。
この章では、中古物件を高く売るためのポイントを解説していきます。
リフォーム箇所を選定する
物件全体をリフォームするとリフォーム費用がかさんでしまいます。
そのため、リフォーム箇所を選定することで、費用を抑えながら物件の価値を最大限に高めることができます。
特に水回りのリフォームは中古物件の売却に効果的です。
キッチン、トイレ、浴室はリフォームしておきたい箇所です。
水回りは、水あかや臭気、水圧など内覧者の注目ポイントとなります。
他にも、第一印象に直結する内装や外壁のリフォームもおすすめです。
お家の第一印象をよくする
物件の査定の際は、物件の清潔状態を気にする必要はありません。
しかし、売却活動を始める際、建物付きでの売却の場合、内覧に向けて掃除や整理整頓をする必要があります。
内覧者が最初に見る部分である外観とエントランス部分はきれいにしておきましょう。
たとえば、外壁の塗装や玄関周りの整備を行うだけでも第一印象が大きく変わります。
他にも、庭木の手入れや玄関ドアの交換なども効果的です。
また、室内の印象も大切です。
明るい色の壁紙に張り替えるだけでも室内が明るくなり印象が良くなります。
さらに、フローリングの補修や張り替えを行うことでより印象アップにつながります。
専門家に住宅診断を依頼する
売却前に住宅診断を行うことで、トラブルを防ぎ、適切なリフォームを行うことができます。
耐震性能や雨漏り、設備配管、シロアリ被害などをチェックすることができます。
住宅診断（ホームインスペクション）については後ほど詳しく解説します。
複数の不動産会社に見積もりをもらう
不動産の査定価格は、不動産会社によって異なります。
国土交通省による評価基準やガイドラインはありますが、統一基準はないため、不動産会社独自の査定価格になります。
不動産会社は、主に、机上査定と訪問査定で査定を行います。
査定方法は同じでも不動産会社によって、実績や得意分野が違います。
そのため、同じ不動産でも不動産会社によって、査定価格に差が生じます。
複数の不動産会社に査定を依頼し、見積もりをもらうことで、選択肢が増え、売却の失敗リスクが減少します。
また、査定価格を提示されたらその根拠を聞きましょう。
その査定額になった根拠を聞かずに、一番高い査定価格を提示した不動産会社に売却を依頼すると、なかなか売却できない可能性があります。
しっかり、情報を集めて、市場価値を把握したうえで、売却を行いましょう。
大手の不動産会社は、豊富な取引実績を基に不動産を分析し、幅広い販売ネットワークを駆使した売却や充実のサポートを受けられるなどのメリットがあります。
地域密着型の不動産会社は、その地域に特化した担当者が相場感や情報網を活かして査定してくれます。
ダイシン都市開発では、地元出身の経験豊富なスタッフが査定を行います。
他社で断られた不動産の買い取りも可能です。
お気軽にお問い合わせください。
また、物件の種類も不動産会社選びに重要です。
マンションが得意な不動産会社や戸建てに特化した不動産会社、土地の取引を得意とする不動産会社など不動産会社によって、得意な不動産が異なります。
得意とする会社に依頼することで、高価売却や専門的なアドバイスを受けることができます。
リフォームまでやらなくても大丈夫？
リフォームを行うには多くの費用が必要となります。
リフォームを行わない場合は、売却前にハウスクリーニングや修繕工事をうけておきましょう。
ハウスクリーニングを行うことで、きれいな状態で購入希望者が内見できます。
また、ホームインスペクションもおすすめです。
ハウスクリーニング
リフォームをせずに売却する場合、ハウスクリーニングをおすすめします。
ハウスクリーニングは、専門家が専門の機材を使用して、素人では難しい部分をきれいにしてくれます。
例えば、蛇口の水あかやお風呂の黒カビなどは、素人がきれいにするには難しいためハウスクリーニングできれいにしてもらえます。
ハウスクリーニングの作業は半日もあれば終わります。
特に、水回りは汚れやすく掃除がうまくできにくいためハウスクリーニングがおすすめです。
費用は、部屋の広さやクリーニング箇所、汚れの度合いによって異なりますが、フルクリーニングだと６万円～１８万円となります。
費用は、延べ床面積や部屋数によって料金が変わるため、予算を決めて業者に見積もりをもらいましょう。
汚れが目立つ水回りだけのクリーニングにすることで費用を抑えることができます。
また、依頼する前に自分でできる限りの掃除をしておくことで、費用を抑えられます。
修繕工事
修繕とは、建物の劣化や損傷を修復し、元の状態に戻すことを目的とした工事です。
劣化や損傷した部分を直すことで、建物の機能や見た目を維持し、安全性を確保することができます。
床の修繕
フローリングの寿命は十数年とされています。
古くなったフローリングは、きしみや傾きが生じることがあります。
きしみや傾きは、その上を歩いただけで分かってしまうため、内覧前には修繕しておきましょう。
歩くとブヨブヨと浮いている場合は、見た目も悪いですし、そのまま放置しておくと基礎部分まで傷んでしまうため、早めに修繕を行いましょう。
また、畳は表面のほつれやカビがないか確認しましょう。
特に、カビは表面だけでなく裏側や床面にまで広がっている場合があります。
この場合は、畳の交換とプラスで畳の下の床面までしっかり清掃する必要があります。
床面の清掃を行わないと畳を交換してもすぐにカビが発生してしまう場合があります。
畳の張り替えは、自身で行うことができるかもしれませんが、カビが発生している場合は、専門業者に依頼することをおすすめします。
壁の修繕
壁紙の寿命は５年～１０年とされています。
長期間、壁紙を張り替えずにいると、汚れや黄ばみ、家電による色焼けによって変色していると部屋の印象が悪くなってしまいます。
さらに、壁に穴を空けて目立ってしまう場合は、その箇所だけでも張り替えておきましょう。
キッチンの修繕
コンロや水回りは汚れやすく、老朽化によって部屋全体の印象が悪くなってしまいます。
そのため、取り替えやリフォームを検討する必要があります。
フローリングや壁紙の修繕と比べると費用が高くなる傾向にあるので、まずは見積もりをもらって検討しましょう。
浴室の修繕
浴室の設備が古かったり、狭かったりするとそれだけで候補から外す方も多いです。
古い浴室の場合は、追い焚き機能や浴室乾燥機などの設備の揃った浴室にリフォームすることで購入希望者が増えるでしょう。
浴室のリフォームは、キッチン同様費用が高くなるため、慎重に検討しましょう。
修繕工事は他にも、外壁のひび割れ補修や、屋根の葺き替え、窓ガラスの交換、水道の蛇口交換なども行えます。
ホームインスペクション
ホームインスペクションとは、専門家が専用の計装機器機などを用いて、劣化状態や施工不具合の有無など日常的には目が届かないようなところまで詳細に確認・診断してくれます。
住宅診断や住宅検査とも呼ばれています。
ホームインスペクションは必ず実施しなければいけないわけではありませんが、家が売れやすくなるため実施することをおすすめします。
購入希望者は、ホームインスペクションで専門家が診断し、問題がなければ安心して購入できます。
一戸建ての中古物件は、５～７万円程度で調査してもらえます。
まとめ
この記事では、中古物件を売却する前のリフォームについて説明してきました。
売却前にリフォームを行うことで、査定額が高くなる点や、お家の印象が良くなる、すぐに住める状態のため買い手が付きやすいなどのメリットがあります。
しかし、リフォームを行うことで発生するデメリットもあります。
また、売却前にリフォームした方が良い物件の特徴も解説しました。
リフォーム費用は決して安くないため、不動産会社やリフォーム会社と相談しながら決めていきましょう。
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では、ダイシン都市開発はなぜ不動産を早く高く売却ができるのかお伝えします。
ダイシン都市開発はなぜ広島・福山・山口・福岡で不動産を早く高く売却できるのか
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弊社の不動産売却について詳しく説明していきます。
①土地や家の適切な売却相場を把握している
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さらに大手の不動産会社との取引が多く、地域の土地や家の情報だけでなく幅広い意見を保有していることが強みになっており、適切な不動産価格で売却できる体制があります。
さらに、広島・福山・山口・福岡の各営業所に「買取専属」の担当者がおり、お客様へのレスポンスも早く、スピーディーに不動産売却の対応が出来ます。
②顧客様との関係性
土地や家の売買において顧客様との関係性は重要です。
普段から、ネットやチラシ広告などで集客活動をしており、常に土地や家の購入検討者様に対してのアプローチ、促進を行っています。
広島・福山・山口・福岡の営業所ごとに顧客様の情報を管理しており、売却したい不動産の地域の情報を求めているお客様のもとへ素早く届けることが可能な体制を整えています。
そのためお客様からのレスポンスも早く、スピーディーな対応を心掛けているため早期の不動産売却が可能となっています。
また、お取引先様は購入検討者様だけでなく、大手ハウスメーカーへの紹介もできるため幅広い営業活動が可能です。
売主様の不安を取り除き、売主様の立場にも立ちながら・経験豊富な不動産仲介としての専門的な立場にも立つ。
両局面から取り組む事によってダイシン都市開発では時期を見誤ることなく不動産早期売却が可能になります。
③ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる
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不動売買却において会社選定をする際にその会社の「買取希望者様のリスト」は重要です。
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