海外在住・赴任中の非居住者が不動産売却する方法は？売却の流れや注意点を徹底解説

海外在住者・非居住者とは？不動産売却は可能！

海外在住者というと海外に住んでいる人と想像されますよね。

国税庁のホームページによると「非居住者（海外在住者）」は以下の通りに規定されています。

参考：No.2875 居住者と非居住者の区分

海外に移住して１年以上住み続けている人や海外へ１年以上留学をしている人は「非居住者（海外在住者）」とみなされることとなります。

そして非居住者は日本に居所がないので、住民票もありません。

基本的に、不動産売却時に所有者の住民票が必要です。
住民票がない非居住者は代理人を選定しなければ不動産を売却できないということです。

不動産業者や司法書士など専門の代理人を見つけられれば、非居住者でも不動産売却が可能です。

では、海外に在住しながら日本に所有する不動産を売却する手順や注意点についても詳しく解説していきます。

【完全理解】山口・広島・福山・福岡での不動産売却の流れ早見表

海外在住者・非居住者が不動産売却時に必要な書類

海外在住者・非居住者が日本に所有する不動産を売却するにあたって必要な書類について解説していきます。

日本に在住している人が不動産を売却する場合の必要書類とは少し異なります。

では、海外在住者・非居住者が不動産を売却する際の必要書類について見ていきましょう。

必要書類は以下の通りです。

• 在留証明書
• サイン証明書
• 代理権限委任状

では1つずつ解説していきます。

在留証明書

在留証明書は以下に全て該当するものが申請・取得できます。

• 海外に3ヶ月以上滞在していて、現在も海外に滞在している
  （申請時に滞在期間３ヶ月未満であっても、今後3ヶ月以上滞在する見込みであれば可能）
• 日本に住民登録されていない
• 在留証明書を取得したい本人が公館へ直接申請に出向くことができる

上記に全て該当し、申請する場合は以下の書類が必要となります。

• パスポート等日本国籍ということが分かる確認書類
• 現地の住所が確認できる書類（運転免許所や公共料金の請求書や居所証明書等）
• 戸籍謄（抄）本（在留証明書の本籍地に番地まで記載したい場合のみ必要）

手数料：1200円相当

サイン証明書

サイン（署名）証明書は以下の項目に該当する者が申請できます。

• 日本国籍である
• 申請する本人が公館へ申請に出向くことができる

この申請に必要な書類は以下のとおりです。

• パスポート等日本国籍ということが分かる確認書類

また、申請の際には公館にいる領事の前で署名する必要があります。

手数料：1700円相当

代理権限委任状

日本の不動産を売却するにあたって、代理人を立てる必要があります。

この代理人を立てるために、「代理権限委任状」が必要となります。

代理人の選任基準は法的には定められていません。したがって、親族や友人を代理人として立てても良いのです。
しかし、代理人には本人と同等の権限が与えられますので、司法書士や弁護士など信頼できる人を代理人に立てることをおすすめします。

代理人の選任は慎重に行うように注意しましょう。

その他、一般的に不動産売却に必要な書類は以下の通りです。

• 土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 建築確認通知書・検査済証
• 測量図・建物図面・建築協定書など
• 物件状況等報告書
• 設備表
• 印紙、または印紙代
• 本人確認書類 　　等

状況によって必要になる書類もあるので、詳しくは依頼する不動産会社に問合せましょう。

海外在住・非居住者の不動産売却の流れ

では、次に不動産売却の流れや手順について解説します。

①依頼する不動産会社を探す

通常不動産の売却を行う時と同様に日本の不動産会社を探します。

注意する点は、非居住者の不動産売却に対応していない会社もあるということです。

あらかじめ、海外在住ということを伝えて不動産売却に対応してもらえるか確認をしておきましょう。

②不動産売却の代行を依頼する司法書士を探す

不動産売却にあたり司法書士に売却の代理を依頼しましょう。

司法書士についても海外からの不動産売却に慣れているかもしくは対応してくれるか確認が必要です。

③不動産売却の必要書類を揃えよう

海外在住中に不動産売却をする上で必要な書類は以下の通りでしたね。

• 在留証明書
• サイン証明書
• 代理権限委任状

在留証明書とサイン証明書は日本国領事館や日本大使館で発行してもらうことができます。

申請から発行まで時間がかかる場合があるので期日には余裕を持って準備しておきましょう。

④不動産の売却活動開始（仲介or買取）

通常の不動産売却と同様に売却活動を行います。

不動産会社に買主を探してもらう「仲介」か
不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」での売却も可能です。

仲介で不動産を売却する場合

仲介で不動産売却する場合は不動産会社と媒介契約を結び売却活動を行ってもらいます。

少しでも高い価格で不動産を売却したいという方は仲介が良いでしょう。

買取より仲介の方が売却相場価格が高くなっているからです。

また仲介の場合は購入希望者が内覧に訪れます。
海外在住の場合は仲介会社が対応してくれます。
しかし、所有者は海外にいて離れていますので何か問題が起きないようあらかじめルール等をきめておくと良いでしょう。

買取で不動産を売却する場合

一方、買取で不動産売却する場合は不動産会社が買主となり直接買い取ってもらいます。

仲介の相場価格より少し下がりますが短期間での不動産売却が可能です。
時間をかけたくないという方は買取がおすすめです。

買取は少し売却価格が下がると言われていますが、仲介手数料がかからないので不動産売却にかかる手数料は大幅に下げることができます。

買取の場合は仲介会社が買取査定のために１度現地に内覧に来ます。
その後、査定額に納得できれば売買契約が成立します。最短１週間～で現金化することが可能です。

それぞれ一長一短ありますのでご自身に合った方法で売却しましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは仲介してくれた不動産会社に売買契約が成立した場合にのみ支払う手数料です。

日本での仲介手数料は以下の速算式で算出されます。

算出された額が仲介手数料として請求される上限額です。

媒介契約や仲介手数料について詳しく解説記事もぜひご確認ください。

媒介契約とは何？わかりやすく専門家が解説！選び方とオススメは？

⑤決済と引渡し

仲介で売買契約を締結できたら、決済と引渡しを行います。

通常、決済や引渡しは売主側も立ち会います。
しかし、海外に居て立ち会いができない場合は代理人が立ち会うこととなります。

代理人には本人と同等の権利を持つことになります。

代理人を立てることで簡単に売却が可能ではありますが、代理人が決めて良い範囲をあらかじめ決めておいて確認しておくことをおすすめします。

⑥確定申告

最後に不動産売却後の確定申告です。
不動産を売却して売却に対する利益が発生した場合は、海外に在住していても確定申告を行う必要があります。

不動産売却における確定申告については後ほど詳しく解説いたします。

非居住者の不動産売買における源泉徴収

海外在住者・非居住者でも不動産売買を行った場合、源泉徴収が行われます。

非居住者から不動産を購入した場合、買主は不動産の売買代金の10.21％相当額を源泉徴収として支払わなければいけません。
ここが日本国内で不動産取引を行った場合と異なります。

そして売買代金から売買代金から10.21％を差し引いた額（売却額の89.79％相当額）を売主が受け取ることができます。

源泉徴収は売主に代わって買主があらかじめ所得税を徴収して税務署に納付するしくみです。
通常日本国内での不動産売買では買主に源泉徴収義務がありません。

しかし、海外在住・非居住者の申告漏れ防止のため、この源泉徴収が義務付けられています。

しかし、以下の条件に全て該当する場合は源泉徴収の必要がありません。

• 不動産の売買代金が1億円以下である
• 個人の買主が自己または親族の居住用として購入した場合

以上の項目を満たす場合は不動産売却時、買主にも源泉徴収の義務が発生します。

不動産売却後の確定申告はどうなる？

海外に在住する非居住者でも日本国内で所得を得た場合は、日本で確定申告を行う必要があります。
海外赴任などで１年以上海外に居住していると、所得税法上は非居住者とみなされます。

ここでいう所得は以下のような場合が該当します。

さらに日本で確定申告を行うためには、納税管理人を立てて確定申告を行う者が納税する地域の税務署長に「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を提出することになります。

しかし、日本を出国してから60日以内に納税管理人の届出を行う必要があります。
納税管理人を選任しない場合は日本を出るまでに確定申告を行うよう定められています。
余裕をもって日本を出発するまでに届け出ることをおすすめします。

また、本人が日本に帰国し日本に居住する場合は「所得税・消費税の納税管理人の解任届出書」を提出しなければなりません。

海外在住・非居住者が不動産売却した時の譲渡所得税の計算

日本国内で不動産売却により発生した税金は所得税や住民税に乗じて算出されます。

しかし、非居住者は住民税の支払い義務がありません。
したがって所得税に課される分の税金のみ支払うことになり、日本国内での不動産売却時より税金を抑えられることになります。

海外在住・非居住者でも不動産売却時の3000万円控除は利用できる

日本では不動産を譲渡した時に3000万円控除の適用を受けることができます。

そして、気になるのは非居住者でもこの特例が利用できるのかということです。

この3,000万円控除は海外在住・非居住者でも利用が可能です。

しかし、所有者がその家を居住の用に供さなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却しなければ利用することはできません。

この特例を利用しての不動産売却を検討している場合、転居後3年以内の不動産売却をおすすめします。

非居住者が不動産を売却した場合、譲渡所得税と印紙税、登録免許税が必要となります。

譲渡所得税に関しては、住民税に係る税金がありません。その他は日本国内での計算と同様です。

海外在住者でも不動産売却が可能のまとめ

非居住者の不動産売却について解説しました。まとめは以下の通りです。

日本で通常不動産売却を行う場合の必要書類の他に以下書類が必要

●在留証明書
●サイン（署名）証明書
●代理権限委任状

さらに不動産売却によって利益が生じた場合は確定申告が必要となります。

確定申告は海外からできないので、日本で選任した納税管理人に行ってもらいます。

また以下に該当する場合は源泉徴収が必要です。

●不動産の売買代金が1億円以上である
●買主が個人ではない
●自己または親族の居住用ではない

海外にいながら不動産売却する場合は仲介や買取の実績がある不動産会社に依頼しましょう。
仲介でも買取でも失敗しないためには不動産会社選びを慎重に行うことをおすすめします。

また、売却活動を長期化させず短期間で不動産を売却したい場合は買取をおすすめします。

当社ダイシン都市開発では、他社でお断りされたような不動産でも買取を受けております。
当社では広いネットワークやインターネット広告を駆使し広島、福山、山口を中心に不動産業を行っております。

不動産売却などでお悩みの方は些細なことでも、お問合せフォームよりご相談ください。

家を売る時に一番重要なこと

海外在住（赴任）中、日本に所有している不動産の売却について解説しました。

家の売却を考えた時に、希望通りの価格で家を売却できたり早期売却ができるとうれしいですよね。

この不動産の取引において、1番重要なことは、お客様に寄り添った業者に依頼することです。

不動産売買取引は金額が大きいことから人生で何度も経験することではありません。

だからこそ、失敗しないためにもパートナーとなる不動産会社選びが大切です。

当社ダイシン都市開発では、どのような条件でもお客様に寄り添ったご提案を行っております。

当社は、広島市、福山市や山口県、福岡県をメインに不動産取引を行っている会社です。

ダイシン都市開発の強み

では、なぜダイシン都市開発が広島、福山、山口、福岡等でお客様に選ばれているのか。
この章では、ダイシン都市開発の強みをお伝えします。

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ダイシン都市開発では広島県福山市・東広島市・山口県山口市・福岡県を拠点に販売活動を行ってまいりました。

地域トップクラスを誇る年間300件以上の販売実績となっています。

圧倒的に多い販売実績と経験からお客様１人１人の不動産お取引に合わせてサポートさせていただきます。

②買取が難しい不動産でも買取が可能

弊社では、お客様が他社で買取を断られた不動産でも買取をさせていただいております。

ネット活用だけでなく、住宅メーカーや投資家たちとの広いつながりを強みに安定した販売が可能となっております。

そのため、どのような土地や物件でも買取が可能となっております。

③地元出身のスタッフによる早期売却

広島県や山口県、福岡県の地元出身のスタッフが活躍しています。

そのため、地域情報の収集力が高く、ニーズに合わせた販売戦略で早期売却に導きます。

④ネットを駆使した販売活動

弊社では、広島県SUUMOの掲載件数は常に上位となっており、ネットを活用した不動産販売活動を得意としております。

また、弊社では広島市、福山市だけでなく山口県、福岡県でもネットを活用した販売活動を積極的に行っています。

ネットを駆使した販売力は近年の不動産業界では大きな強みであると自負しています。

⑤お客様第一主義

当社では、お客様第一主義を常に心がけるよう、社員教育も徹底しておこなっています。

お客様のお悩み事を解決する為、お客様の心に常に寄り添い丁寧に対応することをモットーにしています。

不動産の早期売却をご希望の方は、 経験豊富でお客様に寄り添い丁寧で迅速な対応のダイシン都市開発にお任せください。

では、ダイシン都市開発はなぜ不動産を早くて高く売却ができるのかお伝えします。

なぜダイシン都市開発はなぜ山口・広島・福山・福岡で不動産を早くて高く売却できるのか

①不動産の適切な売却相場を把握している

不動産の適切な売却相場を把握している

まず、一番重要な「売却相場」についてですが、ダイシン都市開発では常に情報収集を行っており、山口・広島・福山、各地域の単価を把握しています。

また、山口・広島・福山・福岡の各地域に店舗があるり、その地に密着して土地勘のある営業マンを配置しているため地場の情報収集にそもそも強い土壌でもあります。

さらに大手の不動産会社との取引が多く、地域の情報だけでなく幅広い意見を保有していることが強みになっており、そのため適切な価格での査定を素早くご提示できる体制があります。

さらに、山口・広島・福山・福岡の各営業所に「買取専属」の担当者がおり、お客様へのレスポンスも早く、流れもスピーディーに対応することが出来ます。

②顧客様との関係性

不動産売却において顧客様との関係性は重要です。

普段から、ネット、チラシ広告などで集客活動をしており、常に不動産の購入検討者様に対してのアプローチ、促進を行っています。

山口・広島・福山・福岡の各営業所ごとに顧客様の情報を管理しており、売りたい地域の情報を求めているお客様のもとへ素早く届けることが可能な体制を整えています。

そのためお客様からのレスポンスも早く、スピーディーな対応を心掛けているため早期の売却が可能となっています。

また、お取引先様は購入検討者様だけでなく、大手ハウスメーカーへの紹介もできるため幅広い営業活動が可能です。

売主様の不安を取り除き、売主様の立場にも立ちながら・経験豊富な不動産仲介としての専門的な立場にも立つ。両局面から取り組む事によってダイシン都市開発では時期を見誤ることなく早期売却が可能を実現しています。

③ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる

ご紹介できる買取希望者様のリストが多くスピーディーに対応できる

不動産売却において会社選定をする際にその会社の「買取希望者様のリスト」は重要です。

弊社には専属の事業主がおり、売却の御対応をスムーズに行うことを可能にしています。
（専属の事業主とは、大手ビルダー様や大手ハウスメーカー様のことを指します。）

他にもダイシン都市開発のグループ会社である【アクア】という販売会社も、同様に建売住宅や注文住宅を販売しているので、そちらのお客様にもご紹介できるため、当社販売部門のやり取りしてる個人のお客様も多くいらっしゃいますし、そのほかにも見込みの顧客様に多くご紹介できる環境が整っています。

ダイシン都市開発の強みはこの不動産売却先の豊富さとスピーディーさにあります。